কেন সবচেয়ে কঠিন কাজগুলোও সিম শা সুই-তে করা যায় না? মৃত্যুর শীর্ষ ১০টি কারণ!
সিম শা সুই ইস্ট (এরপরে সিম শা সুই ইস্ট হিসাবে উল্লেখিত)সিম শা সুই(এটি চ্যাথাম রোডের পূর্ব দিকে, সায়েন্স মিউজিয়াম রোড থেকে মোডি রোড পর্যন্ত বিস্তৃত এলাকাকে বোঝায়, যা ১৯৭০-এর দশকের শেষভাগ ও ১৯৮০-এর দশকে ভূমি পুনরুদ্ধারের মাধ্যমে একটি প্রধান বাণিজ্যিক ও বিনোদন কেন্দ্র হিসেবে গড়ে তোলা হয়েছিল।)
১৯৮০ ও ১৯৯০-এর দশকে, পুরোনো কাই টাক বিমানবন্দরের নৈকট্যের কারণে সিম শা সুই ইস্ট ইউরোপ, আমেরিকা ও জাপান থেকে আসা ব্যবসায়িক ভ্রমণকারীদের জন্য পছন্দের আবাসস্থল ছিল, যেখানে হোটেল, শপিং মল এবং বাণিজ্যিক ভবনের একটি সমাহার গড়ে উঠেছিল।নাইটক্লাবএকটি সর্বাঙ্গীণ উচ্চমানের ভোগ মডেল।
সেই সময়েধনীরা,চায়নাটাউনজাপানি ধাঁচের নাইটক্লাবগুলো, তাদের জাঁকজমকপূর্ণ ও উচ্ছৃঙ্খল পরিবেশের সাথে, হংকংয়ের চাকচিক্যময় ‘অর্থের খনি’-গুলোর প্রতীক।
বিষয়বস্তুর সারণী
তবে, ২০২৬ সালে প্রবেশ করার সাথে সাথে, সিম শা সুই-তে পর্যটনের সামগ্রিক পুনরুদ্ধার সত্ত্বেও, শিল্প মহলে পূর্ব সিম শা সুই-কে ব্যাপকভাবে "কিছুই করতে অক্ষম" হিসেবে বর্ণনা করা হচ্ছে।
শপিং মলগুলো জনশূন্য, অফিস ভবনগুলো পুরোনো এবং পুনর্নির্মাণ থমকে আছে, আর মানুষের চলাচল ও ভোগের কেন্দ্র ক্রমাগত পশ্চিম দিকে হারবার সিটি এলাকা এবং পশ্চিম কাউলুন সাংস্কৃতিক জেলার দিকে সরে যাচ্ছে।
সিম শা সুই পূর্বের পতন হলঐতিহাসিক পরিকল্পনার অন্তর্নিহিত ত্রুটি রয়েছে（পথচারী এবং যানবাহন পৃথকীকরণ,মৃত ক্ষেত্রের প্যাটার্ন),হার্ডওয়্যারের বার্ধক্য এবং উচ্চতার সীমাবদ্ধতাপুনর্গঠন অলাভজনক।ভোগের ধরণে কাঠামোগত পরিবর্তন(রাত্রিকালীন অর্থনীতির অবসান), এবংবাহ্যিক প্রতিযোগিতাএটি পশ্চিম কাউলুন এবং শেনজেন সহ একাধিক কারণের দীর্ঘমেয়াদী সম্মিলিত প্রভাবের ফল।
২০২৬ সালে পর্যটন শিল্প ঘুরে দাঁড়ালেও সিম শা সুই ইস্ট এর থেকে লাভবান হতে ব্যর্থ হবে, যা এর অন্তর্নিহিত সমস্যাগুলোকেই প্রতিফলিত করে।কাঠামোগতএর চেয়ে বেশিপর্যায়ক্রমিক.
সিম শা সুইদশমৃত্যুর প্রধান কারণ
সিম শা সুই ইস্ট-এ কসমেটিক সার্জারির খরচও বহন করতে পারি না।কঠোর পরিকল্পনার কারণে নির্দিষ্ট ভৌগোলিক স্থানগুলো নতুন যুগের সাথে খাপ খাইয়ে নিতে পারছে না।একটি ধ্রুপদী উদাহরণ।
মৃত্যুর প্রধান দশটি কারণ হলো নিম্নরূপ:
- পরিকল্পনা আদি পাপপথচারী ও যানবাহনের পৃথকীকরণ এবং অন্তর্মুখী নকশার কারণে মলটির বিন্যাসে একটি স্থবির পরিবেশ তৈরি হয় এবং রাস্তার ধারের দোকানপাটে প্রাণবন্ততার অভাব দেখা যায়। এটি মূলধারার ভোক্তা এলাকাগুলো থেকে বিচ্ছিন্ন, রাস্তার ধারের সম্পৃক্ততার অভাব রয়েছে এবং এটি কেনাকাটার জন্য একটি অনুকূল পরিবেশ তৈরিতে ব্যর্থ।
- হার্ডওয়্যার ডেডলকপুরানো বিমানবন্দরটির উড়ান পথের উচ্চতার সীমাবদ্ধতার কারণে উঁচু ভবন নির্মাণ করা কঠিন, যা আধুনিকীকরণ, পুনর্নির্মাণ বা সম্প্রসারণে বাধা সৃষ্টি করে এবং দীর্ঘমেয়াদী উন্নয়নকে সীমিত করে।
- পুনর্গঠনের দ্বিধাকঠোর উচ্চতার সীমাবদ্ধতার (প্রধান অনুভূমিক নির্দেশক থেকে ৬০-৮০ মিটার উপরে) কারণে এটি অলাভজনক, তাই মালিকরা এটিকে সমতল করে রাখতেই বেশি পছন্দ করেন।
- মানুষ ক্লান্তকাই টাকের স্থানান্তর ব্যবসায়িক ভ্রমণকারীদের সরিয়ে দিয়েছে, অন্যদিকে পশ্চিম কাউলুন এবং দ্রুতগতির রেল নতুন ভোক্তাদের ক্রয়ক্ষমতা কেড়ে নিয়েছে।
- সম্পত্তির খণ্ডীকরণবড় আকারের সংস্কার কাজ হাতে নেওয়ার মতো একক ও প্রভাবশালী বাড়ির মালিকের অভাব থেকেই এই সমস্যার উদ্ভব হয়েছে।
- শপিং মলটি পুরোনো হয়ে যাচ্ছে। হার্শি সেন্টার, হ্যাপিনেস সেন্টার, পেনিনসুলা সেন্টার, নিউ ম্যান্ডারিন সেন্টার এবং হারবার ক্রিস্টাল সেন্টারের মতো শপিং মলগুলোর নকশা সেকেলে। এগুলোর প্রবেশপথ অস্পষ্ট, এসকেলেটর অপর্যাপ্ত এবং জনসাধারণের চলাচলের স্থান দুর্বল, যার ফলে এগুলো 'নিষ্ক্রিয় শপিং মল'-এ পরিণত হয়েছে এবং বেসমেন্ট বা উপরের তলাগুলো দীর্ঘদিন ধরে খালি পড়ে থাকে।
- পূর্ব সিম শা সুই স্টেশনটি অনেক দূরে। মৃতদেহ থাকা সত্ত্বেও, মানুষের স্রোত নাথান রোড এবং সিম শা সুই পশ্চিমে কেন্দ্রীভূত ছিল, যা তাদেরকে কার্যকরভাবে সিম শা সুই পূর্বের কেন্দ্রস্থলে নিয়ে যেতে ব্যর্থ হয়।
- সামগ্রিক পরিকল্পনার অভাব শপিং মলগুলো কোনো বড় আকারের পুনরুজ্জীবন প্রচেষ্টা ছাড়াই স্বাধীনভাবে পরিচালিত হয়।
- বাহ্যিক ধাক্কা বিমানবন্দর স্থানান্তর, চীনের মূল ভূখণ্ডের সাথে প্রতিযোগিতা, মহামারী এবং রাজনৈতিক পরিবেশ।
- অবস্থান পুরানো এটি এখনও ব্যবসা ও রাত্রিজীবনের হারানো সুবিধাগুলোর ওপর নির্ভর করে।
মূল বৈপরীত্য: চমৎকার অবস্থান, অথচ দুর্যোগের সম্মুখীন।
সামগ্রিক ভৌগোলিক দৃষ্টিকোণ থেকে, পূর্ব সিম শা সুই একটি "শীর্ষস্থানীয় এলাকা"।সিম শা সুই-এর কেন্দ্রস্থলে অবস্থিত হওয়ায় এখান থেকে ভিক্টোরিয়া হারবারের অতুলনীয় দৃশ্য উপভোগ করা যায় এবং এটি বিলাসবহুল হোটেল, বিজ্ঞান জাদুঘর ও হংকং কলিসিয়ামের কাছাকাছি। নগর পরিকল্পনার দৃষ্টিকোণ থেকে, এটি একটি অত্যন্ত বিরল ও প্রধান স্থান।
ক্ষুদ্র পর্যায়ের দৃষ্টিকোণ থেকে, পূর্ব সিম শা সুই একটি 'দুর্যোগ এলাকা'।সাবওয়ে স্টেশন থেকে হেঁটে যাওয়ার দূরত্ব অনেক এবং যান চলাচল বিশৃঙ্খল; শপিং মলগুলো সবই একই রকমভাবে তৈরি, এবং প্রবেশপথগুলো লুকানো ও খুঁজে পাওয়া কঠিন; উপরন্তু, পথচারী ও যানবাহনের জন্য আলাদা ব্যবস্থা থাকায় রাস্তাগুলো ফাঁকা ও জনশূন্য মনে হয়, ফলে কেনাকাটার পরিবেশের অভাব দেখা যায়।
এমনটা কেন ঘটছে? — ‘গাড়িকেন্দ্রিক’ পরিকল্পনার দীর্ঘস্থায়ী বিষ
সিম শা সুই-এর সমস্যার মূল কারণ হলো এটিগাড়ির সেবা করা, ব্যক্তির নয়।১৯৮০-এর দশকের পরিকল্পনাগত মানসিকতা।
সাবওয়ে স্টেশনে 'দীর্ঘ পথ হাঁটার' পেছনের সত্যপূর্ব সিম শা সুই স্টেশনের (পশ্চিম রেল লাইন) প্রস্থান পথগুলো (যেমন প্রস্থান পথ N এবং P) আসলে শপিং মল এলাকার ভূগর্ভে অবস্থিত, কিন্তু বাইরে আসার পর আপনি দৃশ্যহীন একটি বেসমেন্ট করিডোরে এসে পড়বেন এবং নিচে নামতে অনেক সময় লাগে, যা এক দারুণ মনস্তাত্ত্বিক দূরত্বের অনুভূতি তৈরি করে।পথচারীরা অসুবিধায় পড়ছেন এবং তাদের সময় নষ্ট হচ্ছে।.
আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, এটি প্রচলিত সিম শা সুই স্টেশন (সুয়েন ওয়ান লাইন) থেকে ভিন্ন।কার্যকরভাবে একীভূত করতে ব্যর্থতাস্থানান্তর পথটি ৪০০ মিটার দীর্ঘ এবং এটি আশেপাশের শপিং মলগুলোর সাথে সরাসরি সংযুক্ত নয়, যার ফলে মানুষের চলাচল কার্যকরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা কঠিন হয়ে পড়ে।
'একদম একই' এবং 'দরজা খুঁজে পাচ্ছি না'-এর রহস্যএর কারণ ছিল এই যে, তৎকালীন উন্নয়নকে ত্বরান্বিত করার লক্ষ্যে নিম্নলিখিত পদক্ষেপগুলো গ্রহণ করা হয়েছিল:প্রমিত খণ্ডিত বিক্রয়মডেলটি একই রকম। প্রতিটি শপিং মল (যেমন পেনিনসুলা সেন্টার এবং হার্শি সেন্টার) একটি অনুরূপ আয়তক্ষেত্রাকার বাক্স, যার ভেতরটা গোলকধাঁধার মতো, বাইরের সাইনবোর্ডগুলো অস্পষ্ট এবং রাস্তার দৃশ্যপট স্বতন্ত্র নয়।
একই সময়ে,পথচারী এবং যানবাহন পৃথকীকরণদ্বিতীয় তলাটি একটি স্কাইব্রিজ দ্বারা সংযুক্ত, কিন্তু নিচতলাটি যানবাহনের জন্য সংরক্ষিত এবং দোকানের প্রবেশপথটি ভেতরের দিকে হওয়ায় পথচারীরা স্বাভাবিকভাবেই সেখানে বেশিক্ষণ থাকতে চান না।
সিম শা সুই ইস্ট-এর উৎপত্তি: পুনরুদ্ধারকৃত এলাকা এবং কাই টাক বিমানবন্দরের কৌশলগত সুবিধা
সিম শা সুই ইস্ট হংকং-এর অর্থনৈতিক উত্থানের একটি ফল। সেই সময়ে, সরকার এলাকাটি সম্প্রসারণের জন্য সিম শা সুই-এর পূর্বাঞ্চলে ভূমি পুনরুদ্ধার করেছিল। এর সবচেয়ে বড় কৌশলগত সম্পদ হলো...পুরাতন কাই টাক বিমানবন্দরের সংলগ্ন(১৯২৫-১৯৯৮)। বিমানবন্দরটি বন্ধ হওয়ার আগে, আন্তর্জাতিক ব্যবসায়িক ভ্রমণকারীরা বিমান থেকে নামার পর গাড়িতে করে মাত্র কয়েক মিনিটের মধ্যেই সিম শা সুই-এর হোটেল ও অফিস ভবনগুলোতে (যেমন শাংরি-লা, নিক্কো এবং রিজেন্ট) পৌঁছাতে পারতেন, যার ফলে এলাকাটি বহুজাতিক কর্পোরেশনগুলোর অফিস স্থাপনের জন্য একটি পছন্দের স্থান হয়ে ওঠে।
১৯৮০-১৯৯০ এর দশক: জাঁকজমকের এক রাত্রিকালীন স্বর্গ
এটি ছিল সিম শা সুই-এর 'সোনালী যুগ'। এই এলাকাটিতে শুধু অফিস ভবনই ছিল না, বরং এশিয়া জুড়ে একটি বিখ্যাত নাইটক্লাব ব্যবস্থাও ছিল।
- গ্র্যান্ড রিচ নাইটক্লাব(নিউ ওয়েনহুয়া সেন্টার): এটি একসময় এশিয়ার বৃহত্তম ছিল, যেখানে হাজারেরও বেশি কর্মচারী এবং বড়লোকেরা প্রতি রাতে লক্ষ লক্ষ ডলার খরচ করত।
- চায়নাটাউনের নাইটক্লাবগুলিএটি হংকংয়ের অন্যতম সেরা বিলাসবহুল নাইটক্লাবগুলোর মধ্যে একটি।
এই সময়কাল গঠিত হয়েছিল ব্যবসায়িক আলোচনা – নাইটক্লাবে সামাজিকতা – হোটেলে বিশ্রাম বদ্ধ-চক্র অর্থনীতি পার্শ্ববর্তী খাদ্য পরিষেবা, বিলাসবহুল পণ্য এবং বহু-স্তরীয় বিপণন শিল্পের জোরালো বিকাশকে চালিত করেছে।
সন্ধিক্ষণ: ১৯৯৮ সালে কাই টাক বন্ধ হয়ে যাওয়া এবং সহস্রাব্দ-পরবর্তী পতনের সূচনা।
১৯৯৮ সালে কাই টাক বিমানবন্দরকে চেক ল্যাপ ককে স্থানান্তর করা সিম শা সুই ইস্টের পতনের ক্ষেত্রে একটি গুরুত্বপূর্ণ মোড় ছিল। বিমানবন্দরটি চলে যাওয়ায়, উচ্চ ব্যয়কারী ব্যবসায়িক ভ্রমণকারীদের একটি উল্লেখযোগ্য অংশ হারিয়ে যায়।
২০০০-এর দশকে প্রবেশ করে শেনজেন এবং ডংগুয়ানে সস্তা পণ্য...যৌন সেবাপ্রাণবন্ত নৈশজীবন স্থানীয় বিত্তশালী জুয়াড়িদের আকর্ষণ করে নিয়ে গেছে, এর সাথে যুক্ত হয়েছে সিম শা সুই-এর পশ্চিমাংশের (ক্যান্টন রোড) পতন।হারবার সিটিবড় বড় ফ্ল্যাগশিপ স্টোরের উত্থানের ফলে সিম শা সুই ইস্ট-এ মানুষের চলাচল পশ্চিম দিকে সরে যেতে শুরু করেছে।
পথচারী-যানবাহন পৃথকীকরণ নকশার মারাত্মক সমস্যা
Tsim Sha Tsui আধুনিকতা গ্রহণ করেপথচারী এবং যানবাহন পৃথকীকরণএই নকশায় আচ্ছাদিত স্কাইব্রিজ বা ভূগর্ভস্থ পার্কিং পথের মাধ্যমে পথচারীদের প্রবেশাধিকারকে অগ্রাধিকার দেওয়া হয়েছে। সাবওয়ে স্টেশনের সাথে সংযোগ স্থাপনের পাশাপাশি, এই নকশাটি…রাস্তার প্রাণবন্ততা হারিয়ে যায়সহজ কথায়:সিম শা সুই পূর্ব এলাকাটি যানবাহনের জন্য নকশা করা হয়েছিল, পথচারীদের জন্য নয়।
সিম শা সুই ইস্টের সবচেয়ে মারাত্মক সমস্যা হলো, এটি চ্যাথাম রোড সাউথ নামক একটি 'বিশাল খাদ' দ্বারা সিম শা সুই-এর মূল এলাকা (নাথান রোড এবং হারবার সিটি এলাকা) থেকে সম্পূর্ণ বিচ্ছিন্ন।
চ্যাথাম রোড সাউথের প্রতিবন্ধকতা: এই রাস্তাটি কাউলুনের একটি প্রধান সড়ক যেখানে যানবাহনের চাপ অত্যন্ত বেশি, এবং সরাসরি রাস্তা পার হওয়ার জন্য এখানে কোনো জেব্রা ক্রসিং বা ট্র্যাফিক লাইট নেই।
পথচারীরা উঁচু জায়গা দিয়ে রাস্তা পার হতে বাধ্য হন: যদি আপনি সিম শা সুই এমটিআর স্টেশন এলাকা থেকে পূর্ব সিম শা সুই পর্যন্ত হেঁটে যেতে চান, তবে একমাত্র উপায় হলো সিম শা সুই স্টেশনের এল (L) এক্সিট দিয়ে বেরিয়ে হেঁটে পার হওয়া...দীর্ঘ এবং বিরক্তিকরপথচারী টানেল, অথবা দীর্ঘ, গরম পথচারী ওভারপাস।
ফলাফল: ভ্রমণকারীর ভাবনাইচ্ছাএকইক্ষমতাএই প্রক্রিয়ায় আমি নিজেকে পুরোপুরি ক্লান্ত করে ফেলেছি। এখন ফিরে আসার পর আর শপিং মলে যেতে ইচ্ছে করে না।
নাথান রোডের ‘বাস থেকে নেমে সোজা দোকানে চলে যাও’ ধরনের পরিবেশের বিপরীতে, সিম শা সুই ইস্টের পথচারী চলার পথগুলো প্রশস্ত হলেও জনশূন্য এবং সেখানে মানুষের আনাগোনা নেই। রাস্তার পাশের দোকানপাট প্রায় নেই বললেই চলে, এবং শপিং মলগুলোর আকারও ছোট হয়ে গেছে, যার ফলে অফিস সময়ের বাইরে (সন্ধ্যা ও সপ্তাহান্তে) চরম নির্জনতা বিরাজ করে।
মলের আবদ্ধ অভ্যন্তর এবং সেকেলে সরঞ্জাম
সিম শা সুই ইস্ট-এর শপিং মলগুলো (যেমন হার্শি সেন্টার, পেনিনসুলা সেন্টার এবং নিউ ম্যান্ডারিন সেন্টার) মূলতঅফিস বিল্ডিং বেসএটি কোনো স্বতন্ত্র থিমভিত্তিক শপিং মল নয়। মলটির নকশা আবদ্ধ, এতে একটি ছোট অ্যাট্রিয়াম, মৃদু আলো এবং একটি গোলকধাঁধার মতো বিন্যাস রয়েছে।
২০২৬ সালে নেটিজেন ও রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের পর্যবেক্ষণ অনুযায়ী, বর্তমান শপিং মলগুলোর সাজসজ্জা সেকেলে হয়ে পড়েছে।আশেপাশে বেশি লোকজন নেই।প্রতি বর্গফুটে মাত্র ৩০ ইউয়ানের মতো কম ভাড়াতেও ভালো মানের ভাড়াটে আকর্ষণ করা কঠিন।
উচ্চতার সীমাবদ্ধতা এবং মেঝের উচ্চতা সংক্রান্ত সমস্যা
এটি সিম শা সুই-এর বৃহত্তম পুনর্নির্মাণ প্রকল্প।প্রযুক্তিগত অচলাবস্থা.
ঐতিহাসিক উত্তরাধিকারকাই টাক খালের প্রভাবে সিম শা সুই ইস্ট-এ ভবন নির্মাণ কাজ দীর্ঘদিন ধরে স্থগিত রয়েছে।প্রধান অনুভূমিক ডেটামের ৬০ মিটার উপরে(আনুমানিক ১২-২০ তলা)।
অত্যন্ত কম ছাদের উচ্চতাবিদ্যমান অফিস ভবনটির প্রতিটি তলার উচ্চতা মাত্র প্রায় [সংখ্যাটি অনুপস্থিত]।২.৮ মিটারএটি আধুনিক গ্রেড এ অফিস ভবনগুলোর (৪ মিটারের উপরে) মানের চেয়ে অনেক নিচে, এবং এখানে উন্নতমানের শীতাতপ নিয়ন্ত্রণ বা নেটওয়ার্ক সিস্টেম স্থাপন করাও কঠিন।
পুনর্গঠনের জন্য কম প্রণোদনাযদিও সরকার সীমাটি ৮০ মিটার পর্যন্ত শিথিল করার চেষ্টা করেছে, ডেভেলপারদের জন্য ভাঙা ও পুনর্নির্মাণে মালিকানা অর্জনে দীর্ঘ প্রক্রিয়া এবং উচ্চ খরচ জড়িত থাকে। এমনকি সীমাটি ২০ মিটার শিথিল করা হলেও, 'প্লট রেশিও'-তে উল্লেখযোগ্য শিথিলতা না আনলে, পুনর্নির্মাণের পর বিক্রয়যোগ্য ব্যবহারযোগ্য এলাকা বিদ্যমান ভবনের চেয়ে কম হতে পারে (কারণ আরও বেশি সবুজ স্থান এবং পুনর্বাসনের জন্য জায়গা সংরক্ষণ করতে হয়), যার ফলে পুনর্নির্মাণটি 'অলাভজনক' হয়ে দাঁড়ায়।
মালিকানার বিকেন্দ্রীকরণ ও পুনরুজ্জীবনের প্রতিবন্ধকতা
হারবার সিটির (যা একটি একক সত্তা, হোয়ার্ফ হোল্ডিংস-এর মালিকানাধীন) বিপরীতে, সিম শা সুই ইস্ট-এর মালিকানা অত্যন্ত খণ্ডিত। অফিস ভবন এবং শপিং মলগুলো বিভিন্ন মালিকের (যেমন সিনো ল্যান্ড, হেন্ডারসন ল্যান্ড এবং বিভিন্ন বৃহৎ শিল্পগোষ্ঠী) মালিকানাধীন এবং এখানে অনেক বিভক্ত ইউনিট রয়েছে। মালিকরা বড় আকারের সংস্কারের বিষয়ে ঐকমত্যে পৌঁছাতে হিমশিম খান, যা এলাকাটির ইজারা বা পুনর্নির্মাণকে একীভূত করা অসম্ভব করে তোলে।
পর্যটকদের জনসংখ্যার পরিবর্তনের দ্বিমুখী প্রভাব
২০২৬ সালে হংকং-এর পর্যটন শিল্পের পুনরুদ্ধার ঘটবে বলে আশা করা হচ্ছে। মে দিবসের গোল্ডেন উইকের সময় মূল ভূখণ্ড থেকে প্রায় ৯৮০,০০০ পর্যটকের আগমন ঘটবে বলে ধারণা করা হচ্ছে, যার ফলে সিম শা সুই ওয়াটারফ্রন্ট বরাবর ট্যুর গ্রুপগুলোর দীর্ঘ সারি দেখা যাবে। তবে, এটি 'পর্যটকের সংখ্যা বেশি কিন্তু রাজস্ব কম' অথবা 'ওয়াটারফ্রন্ট সমৃদ্ধ কিন্তু শপিং মল জমজমাট নয়'-এর মতো একটি পরিস্থিতিও হতে পারে।
দলবদ্ধ পর্যটকদের বৈশিষ্ট্যবর্তমানে, অনেক ট্যুর গ্রুপই 'বিশেষ অফার ট্যুর' বা 'শুধুমাত্র ছবি তোলার ট্যুর' পরিচালনা করছে, যেখানে পর্যটকরা অ্যাভিনিউ অফ স্টারস এবং ওয়াটারফ্রন্টে ছবি তোলার উপরই বেশি মনোযোগ দিচ্ছেন। তাদের খরচ করার ক্ষমতা কম এবং ট্যুর শেষ হওয়ার পর তারা সিম শা সুই-এর ভেতরের রাস্তার শপিং মলগুলোতে না ঢুকেই সরাসরি ট্যুর বাসে করে চলে যান।
ভোগের পশ্চিমমুখী স্থানান্তরউচ্চ-স্তরের বিদ্যুৎ ব্যবহার ক্যান্টন রোড এবং ওয়েস্ট কাউলুন কালচারাল ডিস্ট্রিক্টে কেন্দ্রীভূত রয়েছে।
ভোগের হ্রাস এবং রাত্রিকালীন অর্থনীতির পতন
ঐতিহ্যবাহী 'গ্র্যান্ড ম্যানশন' মডেলটি এখন পুরোপুরি বিলুপ্ত। যদিও কিছু বিনিয়োগকারী পুরোনো জায়গাটিতে সমন্বিত বিনোদন কেন্দ্র খোলার চেষ্টা করেছেন, কিন্তু এর অবস্থানগত অস্পষ্টতার (যা পুরোপুরি নাইটক্লাবও নয়, আবার পুরোপুরি কনসার্টের স্থানও নয়) কারণে তারা সমস্যার সম্মুখীন হয়েছেন। একই সময়ে, শেনঝেনে অনলাইন কেনাকাটা ও ভোগবিলাস সিম শা সুই-কে মারাত্মকভাবে আঘাত হেনেছে, যা একসময় এই অঞ্চলের গর্বের উৎস ছিল।
সর্বশেষ শূন্যপদ ও ভাড়ার তথ্য বিশ্লেষণ (২০২৬)
একাধিক প্রতিষ্ঠানের (সিবিআরই, জেএলএল) তথ্য অনুযায়ী, ২০২৬ সালের প্রথম ও দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে সিম শা সুই-এর বাজারে...গুরুতর কে-টাইপ পার্থক্য:
অফিস বিল্ডিং বাজার:
- সামগ্রিক পার্থক্যযদিও আর্থিক ও শিক্ষা প্রতিষ্ঠানগুলোর সম্প্রসারণের কারণে সেন্ট্রাল এবং সিম শা সুই-এর মূল এলাকাগুলোতে (এমটিআর স্টেশনগুলোর কাছে) ভাড়া স্থিতিশীল হয়ে আবার আগের অবস্থায় ফিরে এসেছে,সিম শা সুইঅঞ্চলটি স্পষ্টতই পিছিয়ে আছে।
- তথ্য২০২৬ সালের মার্চ মাস পর্যন্ত, যদিও সিম শা সুই-এর গ্রেড এ অফিস ভবনগুলির সামগ্রিক খালি থাকার হার সর্বনিম্ন ছিল6.8%(এটি এমনকি সেন্ট্রালে 9.6%-কেও ছাড়িয়ে গিয়েছিল), কিন্তু এর প্রধান কারণ ছিল 'হাই-স্পিড রেল এফেক্ট' এবংভিক্টোরিয়া ডকসাইডনতুন প্রকল্পগুলোর মাধ্যমেই এই পুনরুদ্ধার চালিত হবে। সিম শা সুই-এর পুরোনো অফিস ভবনগুলো (যেমন হ্যাপিনেস সেন্টার এবং মিং ফাই সেন্টার) এখনও জরাজীর্ণতা এবং হ্রাসমান চাহিদার চাপের সম্মুখীন। ডিবিএস-এর একটি প্রতিবেদনে আরও উল্লেখ করা হয়েছে যে, অফিস খাতের পুনরুদ্ধার অসম, যেখানে কাউলুন ইস্ট এবং পুরোনো বাণিজ্যিক এলাকাগুলো উচ্চ পর্যায়ে রয়েছে।
খুচরা ও রাস্তার ধারের বাজার:
- সিম শা সুইয়ের দুর্দশামূল এলাকাগুলোতে রাস্তার পাশের দোকানগুলোর খালি থাকার হারের উন্নতি হলেও, সিম শা সুই ইস্ট-এর পরিস্থিতি এখনও গুরুতর। প্রতিবেদন থেকে জানা যায় যে, সিম শা সুই এবং মং কক-এ রাস্তার পাশের দোকানগুলোর খালি থাকার হার বাড়ছে।অবনতিশূন্যপদের হার প্রায়10% আরও উঁচুতে।
- ভাড়ার ক্ষেত্রে২০২৬ সালের এপ্রিলে, সিম শা সুই ইস্ট-এ অবস্থিত প্রায় ৬,১৪৮ বর্গফুট মোট আয়তনের একটি বড় দোকানের (যা বর্তমানে একটি চেইন রেস্তোরাঁ ভাড়া নিয়েছে) মাসিক ভাড়া চাওয়া হচ্ছিল মাত্র...হংকং ডলার ২০০,০০০(গড় মূল্য প্রতি বর্গফুটে প্রায় ৩২.৫ হংকং ডলার)। সিম শা সুই-তে এই মূল্যকে "খুবই সস্তা" বলে মনে করা হলেও, নেটিজেনরা এটিকে "পথচারীর আনাগোনা ছাড়া অকেজো" বলে সমালোচনা করেছেন। অনেকেই যুক্তি দিয়েছেন যে, ব্যবসার পরিমাণ দিয়ে ভাড়াও মেটানো সম্ভব নয়। এটি এটাই প্রমাণ করে যে, ভাড়া উল্লেখযোগ্যভাবে কমানো সত্ত্বেও এটি পথচারীদের ফিরিয়ে আনতে পারছে না।
পুনর্গঠন অচলাবস্থা: নগর পরিকল্পনা কমিটির খেলা
সিম শা সুই ইস্ট-এর পুনর্নির্মাণ 'ডিম আগে না মুরগি আগে'-র এক দুষ্টচক্রে পড়েছে।
- সরকারি বিবেচনাপরিকল্পনা বিভাগ মনে করে যে, উচ্চতা বৃদ্ধি করলে বায়ুচলাচল করিডোর এবং ভিক্টোরিয়া হারবারের দৃশ্য প্রভাবিত হবে, তাই তারা এটিকে কেবল ৮০ মিটার পর্যন্ত 'সামান্য বৃদ্ধি' করতে ইচ্ছুক এবং আবেদনকারীদের স্থানান্তর ও সবুজায়নের মতো 'পরিকল্পনাগত সুবিধা' প্রদানের শর্ত আরোপ করেছে।
- শিল্প খণ্ডনডেভেলপাররা (যেমন সিনো গ্রুপ) নগর পরিকল্পনা বোর্ডের সভায় স্পষ্টভাবে জানিয়েছেন যে, মূল অনুভূমিক মানদণ্ডে ৮০ মিটার উচ্চতা ভবনটিকে ৪ মিটার মেঝের উচ্চতা এবং বেসমেন্ট পার্কিংয়ের মতো আধুনিক ‘গ্রেড এ’ অফিস ভবনের শর্ত পূরণে সক্ষম করবে না। যদি উচ্চতা ১০০ মিটার বা এমনকি ১৬০ মিটার পর্যন্ত না বাড়ানো হয়, তবে পুনর্নির্মাণে কেবল লোকসানই হবে, তাই তারা বরং নির্মাণকাজ একেবারেই না করাই শ্রেয় মনে করেন।
বাহ্যিক প্রতিযোগিতা: পশ্চিম কাউলুন থেকে প্রতিযোগিতা
সিম শা সুই শুধু অভ্যন্তরীণ বার্ধক্যেরই সম্মুখীন নয়, বরং পশ্চিমা বিশ্বের তীব্র প্রতিযোগিতারও শিকার:
- ভিক্টোরিয়া ডকসাইডসিম শা সুই ওয়াটারফ্রন্টে (পূর্বতন নিউ ওয়ার্ল্ড সেন্টার) নিউ ওয়ার্ল্ড ডেভেলপমেন্টের বৃহৎ আকারের পুনর্নির্মাণ প্রকল্পটি প্রায় ৩০ লক্ষ বর্গফুট গ্রেড এ অফিস স্পেস, হোটেল এবং আর্ট শপিং স্পেস (কে১১ মিউজিয়া) প্রদান করে, যা পশ্চিম সিম শা সুই-তে সফলভাবে উচ্চবিত্ত ভোগী ও শিল্পপ্রেমী জনতাকে আকৃষ্ট করছে।
- পশ্চিম কাউলুন সাংস্কৃতিক জেলাএম+ মিউজিয়াম এবং প্যালেস মিউজিয়ামের নির্মাণকাজ সম্পন্ন হওয়ায়, সাংস্কৃতিক ও অবকাশ যাপনের জন্য আসা দর্শনার্থীরা আরও বেশি করে সিম শা সুই-এর দিকে আকৃষ্ট হয়েছেন।
- উচ্চ-গতির রেল প্রভাবদ্রুতগতির রেল স্টেশনের উপরের বাণিজ্যিক প্রকল্পের নির্মাণকাজ শীঘ্রই শুরু হতে চলেছে, যা একটি বাণিজ্যিক কেন্দ্র হিসেবে পশ্চিম কাউলুনের মর্যাদাকে আরও শক্তিশালী করবে এবং এর পূর্বে অবস্থিত সিম শা সুই ইস্টকে আরও প্রান্তিক করে তুলবে।
বিশ্ববিদ্যালয় স্থানান্তর এবং রূপান্তরের ক্রমবর্ধমান সমস্যা
একটি উল্লেখযোগ্য প্রবণতা হলো শিক্ষাপ্রতিষ্ঠানের আগমন। ২০২৫ সালে, সিটি ইউনিভার্সিটি অফ হংকং সিম শা সুই ইস্ট-এ একটি সম্পত্তি অধিগ্রহণ করে।মিনঝুই কেন্দ্রএকটি ক্যাম্পাস ও শিক্ষাপ্রতিষ্ঠান হিসেবে এটি এই এলাকায় শিক্ষার্থীদের একটি অবিচ্ছিন্ন প্রবাহ নিয়ে এসেছে। তবে, এই 'বিপরীত অফিস ভবন' বা 'শিক্ষায়তনিক' রূপান্তর উচ্চমানের খুচরা ব্যবসা বা নৈশ অর্থনীতিকে উৎসাহিত করতে ব্যর্থ হয়েছে এবং এর পরিবর্তে বাণিজ্যিক পরিবেশকে আরও দুর্বল করে দিতে পারে।
স্বল্প থেকে মধ্যমেয়াদী সমাধান: অভিজ্ঞতা অর্থনীতি এবং 'জাদুঘর গুচ্ছ প্রভাব'।
- গণপূর্ত প্রকৌশলহংকং ইতিহাস জাদুঘর এবং বিজ্ঞান জাদুঘরে বড় ধরনের সম্প্রসারণ ও সংস্কার প্রকল্প চলছে (যা ২০৩০ সালের মধ্যে সম্পন্ন হবে বলে আশা করা হচ্ছে)। ভবিষ্যতে, পরিবার ও শিক্ষার্থীদের আকৃষ্ট করার জন্য সিম শা সুই ইস্টের উচিত এই দুটি জাদুঘরকে একটি কেন্দ্রবিন্দু হিসেবে ব্যবহার করা। শপিং মলগুলোর উচিত অতীতের নাইটক্লাব বা বিলাসবহুল পণ্যের মডেল পুনরুজ্জীবিত করার চেষ্টা না করে, পরিবার-কেন্দ্রিক ভোজন এবং শিক্ষা/বিনোদন মডেলে রূপান্তরিত হওয়া।
- উপকূলীয় পুনরুজ্জীবনযদিও অ্যাভিনিউ অফ স্টারস বর্তমানে পথচারীদের আকর্ষণ করছে, এটি কার্যকরভাবে লোকজনকে ভেতরের দিকে টানতে পারেনি। জলভাগের ভিড়কে মলের দিকে আকৃষ্ট করতে আরও স্পষ্ট সাইনবোর্ড এবং জলভাগের ধারে আরও আকর্ষণীয় খাবারের বিকল্প (যেমন খাবারের স্টল বা হালকা খাবারের বাজার) প্রয়োজন।
কাঠামোগত সমাধান: উচ্চতার বিধিনিষেধ শিথিল করা এবং "বাধ্যতামূলক পুনর্নির্মাণ"
উচ্চতার বিধিনিষেধের অচলাবস্থা যদি ভাঙা না যায়, তাহলে সিম শা সুই ইস্ট চিরকাল ১৯৮০-এর দশকের স্থাপত্য কাঠামোর মধ্যেই থেকে যাবে।
- নীতিগত সুপারিশসরকারের উচিত সিম শা সুই পূর্বের মূল বাণিজ্যিক এলাকায় উচ্চতার বিধিনিষেধ শিথিল করার বিষয়টি বিবেচনা করা...প্রধান অনুভূমিক ডেটামের ১০০ থেকে ১২০ মিটার উপরেএছাড়াও, পুরোনো ভবনগুলোর মালিকদের যৌথ পুনর্নির্মাণে পর্যাপ্ত প্রণোদনা দেওয়ার জন্য প্লট রেশিও সংক্রান্ত বিধিনিষেধ শিথিল করা অথবা 'প্লট রেশিও হস্তান্তরের' জন্য প্রণোদনা প্রদান করা প্রয়োজন।
- সম্পত্তির অধিকার একীকরণবাধ্যতামূলক নিলামের সীমা কমানো এবং পুরোনো ভবনগুলোর পুনঃউন্নয়ন ত্বরান্বিত করার লক্ষ্যে ‘ভূমি (পুনর্বিকাশের জন্য বাধ্যতামূলক বিক্রয়) অধ্যাদেশ’-এর প্রস্তাবিত অনুকূলীকরণ প্রক্রিয়াটি চালু করা হবে।
ভবিষ্যৎ পরিস্থিতি বিশ্লেষণ
দৃশ্যকল্প ১ (আশাবাদী/নীতি-চালিত)সরকার শিল্পখাতের মতামত গ্রহণ করে উচ্চতার বিধিনিষেধ উল্লেখযোগ্যভাবে শিথিল করেছে এবং কর ছাড়ের ব্যবস্থা করেছে। ডেভেলপাররা আগামী ৫-১০ বছরে পর্যায়ক্রমে বিদ্যমান কেন্দ্রটি পুনর্নির্মাণ করবে, যা সিম শা সুই ইস্টকে একটি নতুন প্রজন্মের উচ্চমানের হোটেল ও অফিস জেলায় রূপান্তরিত করবে। তবে, খুচরা খাতটি হারবার সিটির পর্যায়ে ফিরতে এখনও সংগ্রাম করবে এবং এটি এলাকার অফিস কর্মী ও হোটেল অতিথিদের চাহিদা মেটানোর জন্য একটি মধ্যম থেকে উচ্চমানের মডেলের দিকে সরে যাবে।
দৃশ্যকল্প ২ (নিরাশাবাদী/স্থিতাবস্থা বজায় রাখা)উচ্চতার বিধিনিষেধ ৮০ মিটারের নিচেই রয়েছে, এবং মালিকরা "পুনর্নির্মাণ না করেই ভাড়া আদায়" করে চলেছেন, যার ফলে সম্পত্তিটির আরও জরাজীর্ণ অবস্থা তৈরি হচ্ছে। শপিং মলটি একটি "মৃত জায়গায়" পরিণত হয়েছে, যা কেবল স্বল্প ভাড়ার ধর্মীয় সমাবেশস্থল, ফুট ম্যাসাজ পার্লার এবং কয়েকটি শিক্ষাকেন্দ্র দ্বারা টিকে আছে। যদিও বিজ্ঞান জাদুঘরের সংস্কারের ফলে লোকজনের আনাগোনা বেড়েছিল, শপিং মলটির খণ্ডিত মালিকানা এটিকে মানুষের চলাচলের সাথে সমন্বয় করতে বাধা দিয়েছে, যার ফলে পথচারীরা "প্রবেশ না করেই পাশ দিয়ে চলে যাচ্ছে"।
দৃশ্যকল্প ৩ (নিরপেক্ষ/ধীরে ধীরে রূপান্তর)অফিস ভবনগুলোকে বিশ্ববিদ্যালয়ের শিক্ষামূলক ভবন বা সম্মিলিত ব্যবহারের জায়গায় রূপান্তরিত করা হয়েছে, অন্যদিকে খুচরা বিক্রির জায়গাগুলো হয়ে উঠেছে ‘গরিব মানুষের খেলার মাঠ’ বা ছাড়ের বাজার। হংকং-এর সিম শা সুই ইস্ট তার পূর্বের ‘অর্থের গর্ত’ থেকে অবনমিত হয়ে একটি দ্বিতীয় স্তরের বাণিজ্যিক জেলায় পরিণত হয়েছে। যদিও এর একটি নির্দিষ্ট উদ্দেশ্য রয়েছে, কিন্তু এতে প্রাণশক্তির অভাব রয়েছে এবং এটি একটি ‘সংকর’ প্রকৃতির।
সিম শা সুই ইস্ট-এর পরিণতি হংকং-এর নগর পরিকল্পনার পশ্চাৎপদতার এক কঠোর স্মারক হিসেবে কাজ করে। যখন কোনো এলাকার নির্ভরশীল 'বিমানবন্দর সুবিধা' এবং 'নাইটক্লাব সুবিধা' কোনো অনুরূপ পরিবর্তন ছাড়াই অদৃশ্য হয়ে যায়...নীতি শিথিলকরণ(উচ্চতার সীমাবদ্ধতা) এবংসম্পত্তির অধিকার একীকরণএরপর অঞ্চলটি দীর্ঘমেয়াদী পতনের কবলে পড়বে।
সিম শা সুই ইস্টকে বাঁচাতে হলে ব্যবসায়ীদের শুধু প্রচারণা চালালেই চলবে না; আমাদের অবশ্যই পরিকল্পনা বিধিমালায় মৌলিক পরিবর্তন আনার মাধ্যমে শুরু করতে হবে, যাতে বাজার শক্তি পুরোনো ভবন ভেঙে নতুন এলাকা পুনর্নির্মাণের সুযোগ পায়।
আরও পড়ুন:
