Rumor yang beredar adalah bahwa New World Development sedang mempertimbangkan privatisasi dan sedang berunding dengan Blackstone untuk pembiayaan hingga $2,5 miliar.

Perusahaan Pengembangan Dunia Baru TerbatasNew World Development (kode saham: 00017, selanjutnya disebut "New World") adalah pengembang properti ternama di Hong Kong yang didirikan oleh keluarga Cheng. Sejak tercatat di Bursa Efek Hong Kong pada tahun 1972, perusahaan ini telah menjadi raksasa di industri properti Hong Kong. Bisnis perusahaan ini mencakup berbagai sektor termasuk perumahan, properti komersial, infrastruktur, dan jasa, serta memiliki proyek-proyek ikonis seperti Victoria Harbour Cultural Centre dan K11 Art Mall. Dalam beberapa tahun terakhir, terdampak oleh pasar properti yang lesu, tekanan utang, dan volatilitas pasar, harga saham New World terus menurun, dan kapitalisasi pasarnya menyusut dari lebih dari HK$100 miliar pada puncaknya menjadi sekitar HK$18 miliar pada Agustus 2025.

Pada bulan Agustus 2025, rumor pasar beredar bahwa keluarga Zheng...Perusahaan Chow Tai Fook(Pemegang saham pengendali New World, yang memegang sekitar 451 lembar saham TP3T) sedang dalam pembicaraan dengan perusahaan ekuitas swasta AS, Blackstone Group, mengenai potensi privatisasi. Menurut laporan media, kesepakatan potensial ini bertujuan untuk menghapus pencatatan saham New World agar memungkinkan pengelolaan aset yang lebih fleksibel.

Menyusul berita tersebut, harga saham New World melonjak 201 TP3T pada 7 Agustus, ditutup naik 10.191 TP3T pada HK$7,14, dengan volume perdagangan HK$1,062 miliar. Namun, perusahaan segera mengeluarkan pengumuman klarifikasi, yang menekankan bahwa tidak ada seorang pun (termasuk pemegang saham pengendali dan Blackstone Group) yang menghubungi perusahaan terkait tawaran akuisisi saham. Meskipun rumor tersebut masih belum terkonfirmasi, hal ini mencerminkan tingginya perhatian pasar terhadap privatisasi New World.

Seorang analis real estat senior menunjukkan bahwa dari perspektif pemegang saham utama, privatisasi dapat menguntungkan rakyat mereka sendiri, karena delisting menghilangkan kebutuhan untuk mematuhi prosedur ketat bagi perusahaan tercatat, seperti pemungutan suara pemegang saham dan pengungkapan informasi, sehingga memungkinkan kebebasan yang lebih besar dalam membeli dan menjual aset. Hal ini juga merupakan insentif terbesar untuk memulai privatisasi. Bagi perusahaan induk, Chow Tai Fook Enterprises, privatisasi memungkinkan mereka untuk "membongkar" aset New World guna memulihkan dana, tetapi mereka harus menanggung semua utang, yang dapat memengaruhi peringkat kreditnya. Tang Sing-hing, ketua Asosiasi Analis Saham Hong Kong, berpendapat bahwa dalam pasar real estat yang lemah, harga privatisasi mungkin tidak ideal, menimbulkan risiko "kehilangan modal" bagi pemegang saham minoritas, tetapi krisis utang perusahaan juga merupakan ancaman potensial.

---

Perubahan dalam privatisasi

Privatisasi perusahaan tercatat mengacu pada proses di mana pemegang saham pengendali atau konsorsium mengakuisisi sisa saham, menghapus pencatatan perusahaan dari bursa saham, dan mengubahnya menjadi perusahaan tertutup. Proses ini biasanya melibatkan penawaran tender, pemungutan suara pemegang saham, dan persetujuan regulator. Jika New World menjadi perusahaan tertutup, perusahaan tersebut akan bertransformasi dari perusahaan publik menjadi perusahaan tertutup yang dikendalikan keluarga, yang akan membawa banyak perubahan.

Pertama, terkait tata kelola perusahaan, perusahaan tercatat diwajibkan untuk mematuhi Peraturan Pencatatan Bursa Efek Hong Kong, termasuk pengungkapan laporan keuangan secara berkala, persetujuan pemegang saham untuk transaksi besar, dan pengawasan direktur independen. Setelah privatisasi, persyaratan ini dihapuskan, sehingga pemegang saham utama memiliki otonomi yang lebih besar dalam pengambilan keputusan. Misalnya, penjualan aset tidak lagi memerlukan tender publik atau suara pemegang saham, sehingga mempercepat restrukturisasi bisnis. Hal ini menguntungkan keluarga Cheng, karena New World Development memiliki aset yang melimpah, seperti Pusat Kebudayaan Victoria Harbour di Hong Kong dan properti di daratan, sehingga memungkinkan restrukturisasi yang lebih fleksibel.

Kedua, perubahan dalam pengungkapan informasi sangat signifikan. Perusahaan tercatat diwajibkan untuk mengungkapkan hasil keuangan, informasi sensitif harga, dan perubahan kepemilikan saham direktur setiap triwulan atau setengah tahunan. Setelah privatisasi, informasi terbatas pada saluran internal, dan publik tidak dapat mengakses data keuangan terperinci. Hal ini mengurangi tekanan pasar tetapi juga mengurangi transparansi, yang berpotensi memengaruhi kepercayaan kreditor.

Ketiga, saluran pembiayaan telah berubah. Perusahaan yang tercatat di bursa dapat mengumpulkan dana melalui penerbitan hak memesan efek terlebih dahulu (HMETD), penerbitan obligasi, atau waran, sementara privatisasi kemungkinan akan mengarah pada pinjaman bank atau penempatan swasta (private placement). Deng Shengxing menunjukkan bahwa Chow Tai Fook memiliki dana yang cukup dan dapat memberikan jaminan pembiayaan bagi New World Development dengan suku bunga rendah dan rasio leverage yang rendah. Namun, New World Development memiliki utang yang sangat besar (pinjaman bersih mencapai HK$129,1 miliar pada tahun 2024), dan privatisasi dapat memperburuk kesulitan pembiayaannya.

Keempat, perubahan pajak dan hukum. Privatisasi dikenakan pajak seperti bea meterai dan harus mematuhi Undang-Undang Perusahaan dan Undang-Undang Pengambilalihan. Jika berhasil, pemegang saham dapat menerima kompensasi tunai atau saham, tetapi pemegang saham minoritas yang tidak setuju dapat mengambil tindakan hukum.

Terakhir, terdapat perubahan pada karyawan dan budaya. Privatisasi dapat mengurangi biaya administrasi (seperti biaya audit), tetapi dapat menyebabkan PHK atau restrukturisasi untuk meningkatkan efisiensi. Sebagai bisnis keluarga, privatisasi New World dapat memperkuat kendali keluarga Jung dan memengaruhi budaya perusahaan.

Secara keseluruhan, privatisasi memungkinkan perusahaan untuk melindungi diri dari volatilitas pasar, tetapi dengan mengorbankan transparansi. Bagi New World Development, ini mungkin merupakan strategi penghindaran risiko selama penurunan pasar properti, tetapi membutuhkan keseimbangan kepentingan semua pihak yang terlibat.

---

Efek baik dan buruk

Privatisasi memiliki dampak yang sangat berbeda terhadap berbagai pemangku kepentingan. Analisis berikut mengkaji aspek positif dan negatifnya, dengan fokus pada pemegang saham utama, pemegang saham minoritas, perusahaan itu sendiri, dan kreditor.

Efek positif:

1. Untuk pemegang saham utama (seperti keluarga Cheng dan Chow Tai Fook Enterprises)Keuntungan terbesarnya adalah kebebasan dalam pengambilan keputusan. Setelah privatisasi, tidak ada lagi batasan aturan perusahaan tercatat, dan aset dapat dibeli dan dijual secara bebas tanpa persetujuan pemegang saham atau pengungkapan publik. Para analis menunjukkan bahwa ini adalah bentuk terselubung dari "…".Menguntungkan orang-orang di sekitar kitaHal ini memungkinkan keluarga mengelola asetnya yang besar secara lebih efektif. Lebih lanjut, hal ini menghindari dampak fluktuasi harga saham terhadap kekayaan keluarga. Dengan harga saham New World yang turun dari sekitar HK$30 pada tahun 2020 menjadi HK$7 pada tahun 2025, valuasi yang rendah menghasilkan biaya privatisasi yang rendah, sehingga keluarga dapat memperoleh sisa saham dengan harga rendah.
2. Untuk perusahaan itu sendiriBiaya kepatuhan berkurang. Perusahaan tercatat menghabiskan puluhan juta dolar setiap tahunnya untuk audit, pengungkapan, dan hubungan investor. Privatisasi memungkinkan fokus pada bisnis inti, seperti mempercepat monetisasi aset untuk membayar utang. New World memiliki aset yang melimpah (seperti cadangan lahan pertanian), dan privatisasi dapat memfasilitasi pembiayaan melalui Chow Tai Fook dengan suku bunga rendah, sehingga meningkatkan rasio leverage (sekitar 72% pada tahun 2024). Tang Sing-hing yakin hal ini akan membantu integrasi dengan Chow Tai Fook, yang akan memperkuat kapabilitas perusahaan secara keseluruhan.
3. Untuk pemegang saham minoritasJika harga penawaran wajar, premi dapat diperoleh untuk keluar. Rumor menunjukkan bahwa keterlibatan Blackstone dapat meningkatkan harga penawaran untuk mengkompensasi penurunan harga saham baru-baru ini. Pemegang saham minoritas juga dapat menghindari risiko krisis utang perusahaan, seperti yang terlihat dari total liabilitas New World yang mencapai HK$160,9 miliar pada tahun 2024.
4. Kepada para kreditorSetelah privatisasi, perusahaan mungkin menjadi lebih stabil, dan jika Chow Tai Fook menanggung utang tersebut, peringkat kreditnya dapat ditingkatkan.

Dampak negatif:

1. Untuk pemegang saham utamaPerusahaan tersebut harus menanggung utang yang sangat besar. Jika Chow Tai Fook memprivatisasi New World Development, perusahaan tersebut harus menanggung utang lebih dari HK$180 miliar, yang berpotensi memengaruhi peringkat kredit dan biaya pembiayaannya. Sebuah laporan JPMorgan menunjukkan bahwa Chow Tai Fook kurang termotivasi untuk melakukannya karena beban utangnya yang berat.
2. Untuk perusahaan itu sendiriMeningkatnya kesulitan pembiayaan. Perusahaan swasta tidak dapat menggalang dana publik dan bergantung pada pinjaman bank. Selama krisis properti, aset sulit dijual untuk membayar utang, yang berpotensi memperburuk krisis likuiditas. Total aset New World menurun dari 609 miliar menjadi 445,1 miliar pada tahun 2023-2024, mencerminkan tekanan tersebut.
3. Untuk pemegang saham minoritasAda kemungkinan mereka akan "mencari orang bodoh." Deng Shengxing memperkirakan bahwa dalam pasar yang buruk, harga privatisasi tidak akan bagus, sehingga memaksa pemegang saham minoritas untuk keluar dengan harga rendah. Jika mereka tidak setuju, biaya litigasi akan tinggi. Setelah dihapus dari daftar, saham akan kehilangan likuiditas dan tidak dapat diperdagangkan.
4. Kepada para kreditorKurangnya transparansi menyulitkan pemantauan keuangan perusahaan. Penurunan peringkat kredit meningkatkan risiko restrukturisasi utang.

Singkatnya, privatisasi lebih menguntungkan daripada merugikan pemegang saham utama, tetapi lebih merugikan daripada menguntungkan pemegang saham minoritas dan kreditor. Peristiwa ini mencerminkan lemahnya pasar properti Hong Kong, yang mengharuskan langkah-langkah ekstrem seperti privatisasi, alih-alih pembiayaan kembali.

---

Tiga kasus berbeda

Berikut ini adalah tiga kasus privatisasi perusahaan real estat yang terdaftar di bursa Hong Kong, yang mencakup berbagai periode dan latar belakang, serta menganalisis proses, perubahan, dan dampak positif serta negatifnya. Setiap kasus memiliki linimasa.

Kasus 1: Privatisasi Toserba New World (2016-2017)

New World Department Store China Limited (kode saham: 00825) adalah anak perusahaan New World Development, yang berspesialisasi dalam ritel department store. Pada tahun 2016, New World Development mengusulkan privatisasi, dengan valuasi perusahaan sebesar HK$7,8 per saham, dengan total nilai sekitar HK$6 miliar. Ini merupakan kasus umum perusahaan induk yang mengakuisisi anak perusahaan.

Garis waktu:

• 6 Januari 2016: New World Development mengumumkan proposal privatisasi pada harga HK$7,8 per saham.
• 1 Agustus 2017: Batas waktu ditunda.
• 28 Agustus 2017: Saran tersebut kedaluwarsa karena dukungan tidak memadai.
• Tindak lanjut: Rumor muncul kembali pada tahun 2025, tetapi tidak ada hasil.

Perubahan: Setelah pencatatan, bisnis department store digabungkan ke New World Development, mengurangi pengungkapan yang berlebihan.

Dampak positif: Bagi New World Development, hal ini mengurangi biaya secara signifikan dan mengkonsolidasi aset ritel. Bagi pemegang saham minoritas, hal ini memungkinkan mereka untuk keluar dengan harga premium (harga saham saat itu sekitar HK$5).

Konsekuensi negatif: Pemegang saham minoritas yang tidak setuju akan kehilangan peluang. Beban utang perusahaan tidak akan berkurang; malah akan semakin membebani perusahaan induk.

Pelajaran yang dipetik: Privatisasi membutuhkan dukungan pemegang saham dan penundaan merupakan hal yang umum. New World dapat belajar dari hal ini untuk menghindari risiko kegagalan.

Kasus 2: Privatisasi Wheelock (2020)

Wheelock Properties Limited (kode saham: 00020) adalah perusahaan real estat yang telah lama berdiri dan dikendalikan oleh keluarga Peter Woo, yang memiliki aset seperti Wharf Holdings. Pada tahun 2020, keluarga tersebut memprivatisasi perusahaan tersebut melalui kombinasi saham dan kas, dengan total nilai sebesar HK$8,15 miliar.

Garis waktu:

• 27 Februari 2020: Privatisasi diumumkan, dengan pemegang saham menerima 1 saham Wharf Real Estate Investment Company + 1 saham Wharf Holdings + HK$12 tunai.
• 16 Juni 2020: Disetujui oleh rapat pemegang saham.
• 28 Juli 2020: Penghapusan pencatatan, pelepasan nilai pemegang saham.

Perubahan: Penghapusan diskon saham pengendali; suntikan aset ke Wharf Real Estate Investment Company dan Wharf Holdings.

Dampak positif: Bagi keluarga, pengambilan keputusan menjadi lebih fleksibel, sehingga membuka nilai (kapitalisasi pasar HK$106,2 miliar). Bagi pemegang saham minoritas, mereka menerima saham plus uang tunai, dengan premi yang tinggi.

Dampak negatif: Pemegang saham minoritas diharuskan memiliki saham baru, yang memengaruhi likuiditas. Kreditor khawatir tentang transparansi.

Implikasi: Model pembayaran hibrida efektif, dan Dunia Baru dapat mempertimbangkan pendekatan serupa untuk mengurangi tekanan uang tunai.

Kasus 3: Privatisasi Properti Joy City (2025)

Joy City Property Limited (kode saham: 00207) adalah perusahaan real estat komersial di bawah COFCO Group. Perusahaan ini mengumumkan privatisasinya pada tahun 2025, menghabiskan HK$2,9 miliar untuk delisting, dengan premi hampir 70%.

Garis waktu:

• 31 Juli 2025: Mengumumkan pembelian kembali saham melalui skema pengaturan dan mengajukan penghapusan pencatatan.
• Agustus 2025: Diharapkan ditinjau pada rapat pemegang saham.
• Akhir tahun 2025: Pencatatan diharapkan selesai.

Perubahan: COFCO Holdings mengintegrasikan sumber daya dan memperdalam integrasi bisnis.

Dampak positif: Bagi pemegang saham pengendali, hal ini menghasilkan merek yang seragam dan mengurangi biaya manajemen. Bagi pemegang saham minoritas, hal ini memungkinkan keluar dengan premi yang tinggi.

Dampak negatif: Setelah pencatatan, akan sulit untuk melikuidasi aset, dan utang dapat dialihkan ke perusahaan induk.

Pelajaran yang dipetik: Keberhasilan privatisasi badan usaha milik negara menunjukkan pelajaran berharga yang dapat dipelajari New World, sebagai bisnis keluarga, dari strategi integrasinya.

---

Garis Waktu Perkembangan Dunia Baru (Tabel)

bertahun-tahun	Deskripsi Acara
1970	Cheng Yu-tung mendirikan New World Development.
1972	Perusahaan ini terdaftar di Hong Kong, kode saham 00017.
2016-2017	Usulan untuk memprivatisasi New World Department Store ditolak.
2020	Saham jatuh akibat pandemi, dan utang naik menjadi HK$113,7 miliar.
2023	Total aset: 609 miliar yuan; liabilitas: 195,5 miliar yuan.
2024	Aset turun menjadi 445,1 miliar, dan pinjaman neto sebesar 129,1 miliar.
Agustus 2025	Rumor privatisasi membuat harga saham melonjak hingga HK$7,14.

---

sebagai kesimpulan

Jika privatisasi New World terlaksana, perubahan besar akan terjadi, baik positif maupun negatif. Tiga kasus menunjukkan bahwa privatisasi dapat mengoptimalkan sumber daya, tetapi kehati-hatian perlu diperhatikan terkait utang dan ekuitas pemegang saham. Di tengah penurunan pasar properti, hal ini mungkin menjadi tren, tetapi keseimbangan regulasi tetap diperlukan.