New World Development'ın özelleştirmeyi düşündüğü ve Blackstone ile 2,5 milyar dolara kadar finansman için görüşmelerde bulunduğu yönünde söylentiler dolaşıyor.

Yeni Dünya Geliştirme Şirketi LimitedNew World Development (hisse kodu: 00017, bundan sonra "New World" olarak anılacaktır), Cheng ailesi tarafından kurulan tanınmış bir Hong Kong gayrimenkul geliştirme şirketidir. 1972'de Hong Kong Borsası'nda halka arz edilmesinden bu yana, Hong Kong gayrimenkul sektöründe dev bir şirket haline gelmiştir. Şirketin faaliyetleri konut, ticari gayrimenkul, altyapı ve hizmetler dahil olmak üzere birçok sektörü kapsamaktadır ve Victoria Harbour Kültür Merkezi ve K11 Sanat Merkezi gibi ikonik projelere sahiptir. Son yıllarda, durgun gayrimenkul piyasası, borç baskısı ve piyasa oynaklığından etkilenen New World'ün hisse senedi fiyatı düşmeye devam etmiş ve piyasa değeri zirve noktasındaki 100 milyar HK$'dan Ağustos 2025'te yaklaşık 18 milyar HK$'a gerilemiştir.

Ağustos 2025'te, Zheng ailesinin...Chow Tai Fook İşletmeleri(New World'ün yaklaşık 451.300 hissesine sahip kontrol hissedarı), potansiyel bir özelleştirme konusunda ABD'li özel sermaye şirketi Blackstone Group ile görüşmeler yürütüyor. Medya raporlarına göre, bu potansiyel anlaşma, daha esnek varlık yönetimine olanak sağlamak amacıyla New World'ü borsadan çıkarmayı hedefliyor.

Haberlerin ardından, New World'ün hisse senedi fiyatı 7 Ağustos'ta 201 TP3T artarak 10.191 TP3T yükselişle 7,14 HK$'dan kapandı ve işlem hacmi 1,062 milyar HK$ oldu. Ancak şirket, hemen bir açıklama yayınlayarak, (kontrol hissedarı ve Blackstone Grubu da dahil olmak üzere) hiç kimsenin şirketle hisse satın alma teklifi konusunda iletişime geçmediğini vurguladı. Söylentiler doğrulanmamış olsa da, bu durum piyasanın New World'ün özelleştirilmesine olan yüksek ilgisini yansıtıyor.

Üst düzey bir gayrimenkul analisti, büyük hissedarların bakış açısından özelleştirmenin kendi insanlarına fayda sağlayabileceğini, çünkü borsadan çıkarılmanın, hissedar oylaması ve bilgi açıklama gibi borsada işlem gören şirketler için geçerli olan katı prosedürlere uyma zorunluluğunu ortadan kaldırarak varlık alım satımında daha fazla özgürlük sağladığını belirtti. Bu aynı zamanda özelleştirmeyi başlatmanın en büyük teşvikidir. Ana şirket Chow Tai Fook Enterprises için özelleştirme, New World'ün varlıklarını "parçalayarak" fonları geri kazanmalarına olanak tanır, ancak tüm borçları üstlenmeleri gerekecektir ki bu da kredi notunu etkileyebilir. Hong Kong Hisse Senedi Analistleri Birliği Başkanı Tang Sing-hing, zayıf bir gayrimenkul piyasasında özelleştirme fiyatının ideal olmayabileceğine ve azınlık hissedarları için "zarar görme" riski oluşturabileceğine, ancak şirketin borç krizinin de potansiyel bir tehdit oluşturduğuna inanıyor.

---

Özelleştirmedeki değişiklikler

Borsada işlem gören bir şirketin özelleştirilmesi, kontrol sahibi hissedarın veya konsorsiyumun kalan hisseleri satın alarak şirketi borsadan çıkarıp özel bir işletmeye dönüştürme sürecini ifade eder. Bu süreç tipik olarak bir ihale teklifi, hissedar oylaması ve düzenleyici onayı içerir. New World özelleşirse, halka açık bir şirketten aile kontrolündeki özel bir şirkete dönüşecek ve bu da birçok değişikliğe yol açacaktır.

Öncelikle, kurumsal yönetim açısından, borsada işlem gören şirketlerin Hong Kong Menkul Kıymetler Borsası'nın Listeleme Kurallarına uymaları gerekmektedir; bu kurallar arasında düzenli finansal rapor açıklaması, büyük işlemler için hissedar onayı ve bağımsız yönetim kurulu gözetimi yer almaktadır. Özelleştirme sonrasında bu gereklilikler ortadan kalkmakta ve büyük hissedarlara karar alma konusunda daha fazla özerklik tanınmaktadır. Örneğin, varlık satışları artık halka açık ihale veya hissedar oylaması gerektirmemekte, bu da işletme yeniden yapılandırmasını hızlandırmaktadır. Bu durum, New World Development'ın Hong Kong'daki Victoria Limanı Kültür Merkezi ve anakara mülkleri gibi bol miktarda varlığa sahip olması nedeniyle Cheng ailesi için avantajlıdır ve daha esnek bir yeniden yapılandırma olanağı sağlamaktadır.

İkinci olarak, bilgi açıklama yöntemlerindeki değişiklikler önemlidir. Halka açık şirketlerin mali sonuçlarını, fiyat hassasiyeti taşıyan bilgileri ve yönetim kurulu üyelerinin hisse senedi sahipliğindeki değişiklikleri üç ayda bir veya altı ayda bir açıklamaları gerekmektedir. Özelleştirme sonrasında, bilgiler iç kanallarla sınırlı kalmakta ve kamuoyu detaylı mali verilere erişememektedir. Bu durum piyasa baskısını azaltırken şeffaflığı da düşürerek alacaklıların güvenini potansiyel olarak etkileyebilir.

Üçüncüsü, finansman kanalları değişti. Halka açık şirketler sermaye artırımı, tahvil ihracı veya hisse senedi opsiyonu yoluyla fon toplayabilirken, özelleştirme muhtemelen banka kredilerine veya özel plasmanlara yol açacaktır. Deng Shengxing, Chow Tai Fook'un bol miktarda fonu olduğunu ve New World Development'a düşük faiz oranlarıyla ve düşük kaldıraç oranıyla finansman garantisi sağlayabileceğini belirtiyor. Bununla birlikte, New World Development'ın büyük bir borcu var (net borçlanma 2024'te 129,1 milyar HK$'a ulaştı) ve özelleştirme finansman zorluklarını daha da artırabilir.

Dördüncüsü, vergi ve yasal değişiklikler. Özelleştirme, damga vergisi gibi vergilere tabidir ve Şirketler Yasası ile Devralmalar Kanunu'na uygun olmalıdır. Başarılı olması durumunda, hissedarlar nakit veya hisse senedi tazminatı alabilirler, ancak karşı çıkan azınlık hissedarlar yasal işlem başlatabilirler.

Son olarak, çalışanlarda ve kültürde değişiklikler söz konusu. Özelleştirme, idari maliyetleri (denetim ücretleri gibi) azaltabilir, ancak verimliliği artırmak için işten çıkarmalara veya yeniden yapılanmaya yol açabilir. Bir aile şirketi olarak, New World'ün özelleştirilmesi Jung ailesinin kontrolünü güçlendirebilir ve şirket kültürünü etkileyebilir.

Genel olarak, özelleştirme şirketlerin kendilerini piyasa dalgalanmalarından korumalarına olanak tanır, ancak bunun bedeli şeffaflık kaybıdır. New World Development için bu, gayrimenkul piyasasındaki bir durgunluk döneminde riskten kaçınma stratejisi olabilir, ancak ilgili tüm tarafların çıkarlarını dengelemeyi gerektirir.

---

İyi ve kötü etkiler

Özelleştirmenin çeşitli paydaşlar üzerinde çok farklı etkileri vardır. Aşağıdaki analiz, büyük hissedarlar, azınlık hissedarlar, şirketin kendisi ve alacaklılar olmak üzere hem olumlu hem de olumsuz yönleri incelemektedir.

Olumlu etkiler:

1. Başlıca hissedarlar için (örneğin Cheng ailesi ve Chow Tai Fook Enterprises)En büyük avantaj karar alma özgürlüğüdür. Özelleştirme sonrasında, borsada işlem gören şirket kurallarının kısıtlamaları ortadan kalkar ve varlıklar hissedar onayı veya kamuoyuna açıklama yapılmaksızın serbestçe alınıp satılabilir. Analistler bunun gizli bir "..." biçimi olduğunu belirtiyor.Kendi halkına fayda sağlamakBu durum, ailenin sahip olduğu geniş varlıkları daha etkili bir şekilde yönetmesine olanak tanır. Ayrıca, hisse senedi fiyatlarındaki dalgalanmaların aile serveti üzerindeki etkisinden de kaçınılmasını sağlar. New World'ün hisse senedi fiyatının 2020'de yaklaşık 30 HK$'dan 2025'te 7 HK$'a düşmesiyle, düşük değerleme düşük özelleştirme maliyetlerine yol açarak ailenin kalan hisseleri düşük bir fiyata satın almasına olanak tanır.
2. Şirketin kendisi içinUyumluluk maliyetlerinde azalma. Halka açık şirketler, denetimler, açıklamalar ve yatırımcı ilişkileri için yıllık olarak on milyonlarca dolar harcıyor. Özelleştirme, varlıkların nakde çevrilmesini hızlandırarak borçların geri ödenmesi gibi temel işlere odaklanmayı mümkün kılıyor. New World, bol miktarda varlığa (örneğin tarım arazisi rezervleri) sahip ve özelleştirme, Chow Tai Fook aracılığıyla düşük faiz oranlarıyla finansmanı kolaylaştırarak kaldıraç oranını iyileştirebilir (2024'te yaklaşık 72%). Tang Sing-hing, bunun Chow Tai Fook ile entegrasyonu kolaylaştıracağına ve şirketin genel yeteneklerini güçlendireceğine inanıyor.
3. Azınlık hissedarları içinTeklif fiyatı makul ise, çıkış için bir prim elde edilebilir. Söylentilere göre Blackstone'un katılımı, son dönemdeki hisse senedi fiyatı düşüşünü telafi etmek için teklif fiyatını yükseltebilir. Azınlık hissedarlar ayrıca, New World'ün 2024 yılında toplam yükümlülüklerinin 160,9 milyar HK$'a ulaşmasında görüldüğü gibi, kurumsal borç krizi riskinden de kaçınabilirler.
4. AlacaklılaraÖzelleştirme sonrasında şirket daha istikrarlı hale gelebilir ve Chow Tai Fook borcu üstlenirse kredi notu iyileşebilir.

Olumsuz etkiler:

1. Büyük hissedarlar içinŞirket çok büyük bir borç yüküyle karşı karşıya kalacaktı. Chow Tai Fook, New World Development'ı özelleştirecek olsaydı, 180 milyar HK$'ın üzerinde borç üstlenmek zorunda kalacak ve bu da kredi notunu ve finansman maliyetlerini potansiyel olarak etkileyecekti. JPMorgan'ın bir raporu, Chow Tai Fook'un ağır borç yükü nedeniyle bunu yapma motivasyonuna sahip olmadığını belirtti.
2. Şirketin kendisi içinArtan finansman zorlukları. Özel şirketler halka açık kaynaklardan fon sağlayamıyor ve banka kredilerine bağımlı kalıyor. Gayrimenkul piyasasında yaşanan gerileme döneminde, borçları ödemek için varlık satmak zorlaşıyor ve bu durum likidite krizini daha da kötüleştirebiliyor. New World'ün toplam varlıkları 2023-2024 döneminde 609 milyardan 445,1 milyara düştü ve bu da baskıyı yansıtıyor.
3. Azınlık hissedarları için"Bir aptal bulmaları" mümkün. Deng Shengxing, kötü bir piyasada özelleştirme fiyatının iyi olmayacağını ve azınlık hissedarlarının düşük fiyattan çıkmaya zorlanacağını tahmin ediyor. Eğer karşı çıkarlarsa, dava masrafları yüksek olacaktır. Borsadan çıkarıldıktan sonra, hisseler likiditesini kaybedecek ve işlem görmez hale gelecektir.
4. AlacaklılaraŞeffaflığın azalması, şirket finansmanının izlenmesini zorlaştırır. Kredi notunun düşürülmesi, borç yeniden yapılandırma riskini artırır.

Özetle, özelleştirme büyük hissedarlar için faydadan çok zarara, azınlık hissedarlar ve alacaklılar için ise zarardan çok faydaya yol açmaktadır. Bu olay, Hong Kong'un gayrimenkul piyasasının zayıflığını yansıtmakta ve yeniden finansman yerine özelleştirme gibi aşırı önlemleri gerekli kılmaktadır.

---

Üç farklı vaka

Aşağıda, farklı dönemleri ve arka planları kapsayan, Hong Kong borsasında işlem gören gayrimenkul şirketlerinin üç özelleştirme örneği yer almaktadır. Bu örneklerde süreç, değişiklikler, olumlu ve olumsuz etkiler analiz edilmiştir. Her örnek için bir zaman çizelgesi de bulunmaktadır.

Vaka 1: New World Alışveriş Merkezinin Özelleştirilmesi (2016-2017)

New World Department Store China Limited (hisse kodu: 00825), New World Development'ın bir yan kuruluşu olup, departman mağazası perakendeciliğinde uzmanlaşmıştır. 2016 yılında New World Development, şirketi hisse başına 7,8 HK$ değerlemeyle, toplamda yaklaşık 6 milyar HK$ karşılığında özelleştirmeyi teklif etti. Bu, bir ana şirketin bir yan kuruluşu satın almasının tipik bir örneğidir.

Zaman çizelgesi:

• 6 Ocak 2016: New World Development, hisse başına 7,8 Hong Kong doları fiyatla özelleştirme teklifini açıkladı.
• 1 Ağustos 2017: Son teslim tarihi ertelendi.
• 28 Ağustos 2017: Yeterli destek olmadığı için öneri geçerliliğini yitirdi.
• Takip eden gelişme: 2025'te söylentiler yeniden ortaya çıktı, ancak bundan hiçbir sonuç çıkmadı.

Değişiklikler: Listeden çıkarıldıktan sonra, mağazacılık işletmesi New World Development ile birleştirildi ve böylece gereksiz açıklamalar azaltıldı.

Olumlu etkiler: New World Development için maliyetleri önemli ölçüde azalttı ve perakende varlıklarını birleştirdi. Azınlık hissedarları için ise hisselerini primli bir fiyattan (o dönemde hisse fiyatı yaklaşık 5 HK$ civarındaydı) satmalarına olanak sağladı.

Olumsuz sonuçlar: Anlaşmazlık yaşayan azınlık hissedarlar fırsatları kaçıracaklardır. Şirketin borç yükü azalmayacak, aksine ana şirketin üzerindeki yükü daha da artıracaktır.

Alınan ders: Özelleştirme, hissedar desteği gerektirir ve gecikmeler yaygındır. New World, başarısızlık riskini önlemek için bundan ders çıkarabilir.

Vaka 2: Wheelock Özelleştirilmesi (2020)

Wheelock Properties Limited (hisse kodu: 00020), Wharf Holdings gibi varlıklara sahip olan Peter Woo ailesi tarafından kontrol edilen, uzun zamandır faaliyet gösteren bir gayrimenkul şirketidir. Aile, 2020 yılında şirketi hisse senedi ve nakit kombinasyonu yoluyla toplam 8,15 milyar HK$ karşılığında özelleştirmiştir.

Zaman çizelgesi:

• 27 Şubat 2020: Özelleştirme duyuruldu; hissedarlar Wharf Real Estate Investment Company'nin 1 hissesini, Wharf Holdings'in 1 hissesini ve 12 HK$ nakit parayı alacaklar.
• 16 Haziran 2020: Hissedarlar toplantısında onaylandı.
• 28 Temmuz 2020: Borsadan çıkarılma, hissedar değerinin serbest bırakılması.

Değişiklikler: Kontrol hissesi indiriminin kaldırılması; Wharf Real Estate Investment Company ve Wharf Holdings'e varlık aktarımı.

Olumlu etkiler: Aile için karar alma süreçleri daha esnek hale gelir ve değer artışı sağlanır (piyasa değeri 106,2 milyar HK$). Azınlık hissedarlar ise yüksek primle birlikte hisse senedi ve nakit alırlar.

Olumsuz etkiler: Azınlık hissedarların yeni hisselere sahip olmaları gerekiyor, bu da likiditeyi etkiliyor. Alacaklılar şeffaflık konusunda endişeli.

Sonuçlar: Hibrit ödeme modelleri etkilidir ve Yeni Dünya, nakit baskısını azaltmak için benzer yaklaşımları değerlendirebilir.

Vaka 3: Joy City Mülkünün Özelleştirilmesi (2025)

Joy City Property Limited (hisse kodu: 00207), COFCO Grubu bünyesinde faaliyet gösteren bir ticari gayrimenkul şirketidir. 2025 yılında özelleştirme kararını açıklayan şirket, borsadan çıkmak için 2,9 milyar HK$ harcamış ve yaklaşık 701.300 TP prim elde etmiştir.

Zaman çizelgesi:

• 31 Temmuz 2025: Bir anlaşma planı aracılığıyla hisse geri alımı duyurdu ve borsadan çıkarılma başvurusunda bulundu.
• Ağustos 2025: Hissedarlar toplantısında gözden geçirilmesi bekleniyor.
• 2025 yılının sonu: Listeden çıkarma işleminin tamamlanması bekleniyor.

Değişiklikler: COFCO Holdings kaynaklarını bütünleştiriyor ve iş entegrasyonunu derinleştiriyor.

Olumlu etkiler: Kontrol sahibi hissedar için, marka bütünlüğü ve yönetim maliyetlerinde azalma sağlar. Azınlık hissedarlar için ise yüksek primli çıkış imkanı sunar.

Olumsuz etkiler: Borsadan çıkarıldıktan sonra varlıkların tasfiyesi zorlaşacak ve borçlar ana şirkete devredilebilir.

Öğrenilen dersler: Devlet işletmelerinin başarılı bir şekilde özelleştirilmesi, bir aile şirketi olan New World'ün entegrasyon stratejilerinden çıkarabileceği değerli dersleri göstermektedir.

---

Yeni Dünya Gelişiminin Zaman Çizelgesi (Tablo)

yıllar	Etkinlik Açıklaması
1970	Cheng Yu-tung, Yeni Dünya Kalkınması'nı kurdu.
1972	Hong Kong borsasında işlem görmektedir, hisse kodu 00017'dir.
2016-2017	New World Alışveriş Merkezi'nin özelleştirilmesi teklifi reddedildi.
2020	Pandemi nedeniyle hisse senetleri değer kaybetti ve borç 113,7 milyar Hong Kong dolarına yükseldi.
2023	Toplam varlıklar 609 milyar yuan, yükümlülükler ise 195,5 milyar yuan'dır.
2024	Varlıklar 445,1 milyara gerilerken, net borç 129,1 milyar oldu.
Ağustos 2025	Özelleştirme söylentileri hisse senedi fiyatını 7,14 Hong Kong dolarına kadar yükseltti.

---

Sonuç olarak

Eğer New World'ün özelleştirilmesi gerçekleşirse, hem olumlu hem de olumsuz yönde derin değişiklikler getirecektir. Üç örnek, özelleştirmenin kaynakları optimize edebileceğini gösteriyor, ancak borç ve hissedar özkaynakları konusunda dikkatli olunması gerekiyor. Gayrimenkul piyasasındaki düşüşün ortasında bu bir trend haline gelebilir, ancak düzenleyici denge şarttır.