لماذا لا يمكن إنجاز حتى أصعب الوظائف في تسيم شا تسوي؟ أهم عشرة أسباب للوفاة!
تسيم شا تسوي الشرقية (يشار إليها فيما يلي باسم تسيم شا تسوي الشرقية)تسيم شا تسوي(يشير هذا إلى المنطقة الواقعة شرق طريق تشاتام، من طريق متحف العلوم إلى طريق مودي، والتي تم تطويرها من خلال استصلاح الأراضي في أواخر السبعينيات والثمانينيات كمنطقة تجارية وترفيهية رئيسية.)
في ثمانينيات وتسعينيات القرن الماضي، كانت منطقة تسيم شا تسوي الشرقية، بقربها من مطار كاي تاك القديم، هي مكان الإقامة المفضل للمسافرين من رجال الأعمال من أوروبا وأمريكا واليابان، حيث شكلت مجموعة من الفنادق ومراكز التسوق والمباني التجارية.ملهى"نموذج استهلاكي فاخر متكامل."
في ذلك الوقتالأثرياء،الحي الصينيتعتبر النوادي الليلية ذات الطراز الياباني، بأجوائها الباذخة والمترفة، رمزاً لـ "مستنقعات المال" البراقة في هونغ كونغ.
جدول المحتويات
ومع ذلك، ومع دخولنا عام 2026، وعلى الرغم من الانتعاش العام في السياحة في تسيم شا تسوي، فإن شرق تسيم شا تسوي يوصف على نطاق واسع من قبل الصناعة بأنه "غير قادر على فعل أي شيء".
مراكز التسوق مهجورة، والمباني المكتبية قديمة، وإعادة الإعمار متوقفة، ويستمر تدفق الناس ومركز الاستهلاك في التحول غربًا إلى منطقة مدينة الميناء ومنطقة غرب كولون الثقافية.
إن تراجع منطقة تسيم شا تسوي الشرقية هوالتخطيط التاريخي ينطوي على عيوب متأصلة(الفصل بين المشاة والمركبات،نمط الحقل الميت),تقادم الأجهزة وقيود الارتفاع(إعادة الإعمار غير مربحة)التحول الهيكلي في أنماط الاستهلاك(زوال اقتصاد الليل)، والمنافسة الخارجيةهذا نتيجة لتراكب عوامل متعددة على المدى الطويل، بما في ذلك غرب كولون وشنتشن.
حتى لو انتعش قطاع السياحة في عام 2026، فإن منطقة تسيم شا تسوي الشرقية ستظل عاجزة عن الاستفادة، مما يعكس مشاكلها المتأصلة.الهيكليأكثر منالدوري.
تسيم شا تسويعشرةالسبب الرئيسي للوفاة
"لا أستطيع حتى تحمل تكاليف جراحة التجميل في تسيم شا تسوي الشرقية"تعجز بعض المناطق الجغرافية عن التكيف مع العصر الجديد بسبب التخطيط الجامد.حالة كلاسيكية.
الأسباب العشرة الرئيسية للوفاة هي كالتالي:
- التخطيط للخطيئة الأصليةيؤدي تصميم المركز التجاري، بفصله بين المشاة والمركبات وتصميمه الداخلي، إلى جو راكد ونقص في المحلات التجارية النابضة بالحياة على مستوى الشارع. فهو منفصل عن المناطق التجارية الرئيسية، ويفتقر إلى سهولة الوصول إلى الشارع، ولا يوفر بيئة تسوق مناسبة.
- مأزق في الأجهزةإن القيود المفروضة على ارتفاع مسار الطيران في المطار القديم تجعل من الصعب بناء مبانٍ شاهقة، مما يعيق التحديث أو إعادة البناء أو التوسع، ويحد من التنمية طويلة الأجل.
- معضلة إعادة الإعمارإن القيود الصارمة على الارتفاع (60-80 متراً فوق المرجع الأفقي الرئيسي) تجعلها غير مربحة، لذلك يفضل الملاك وضعها بشكل مسطح.
- الناس منهكونأدى نقل محطة كاي تاك إلى ابتعاد المسافرين من رجال الأعمال، بينما أدى إنشاء غرب كولون وخط السكة الحديد فائق السرعة إلى فقدان القدرة الشرائية للمستهلكين الجدد.
- تجزئة الملكيةتكمن المشكلة في عدم وجود مالك منزل واحد قوي قادر على القيام بعمليات تجديد واسعة النطاق.
- المركز التجاري قديم. إن تصميمات مراكز التسوق مثل مركز هيرشي، ومركز السعادة، ومركز بينينسولا، ومركز نيو ماندرين، ومركز هاربور كريستال قديمة الطراز، مع مداخل غير واضحة، وسلالم متحركة غير كافية، ومساحات عامة سيئة، مما يؤدي إلى "مراكز تسوق مهجورة" مع فراغ طويل الأمد في الطابق السفلي أو الطابق العلوي.
- محطة شرق تسيم شا تسوي بعيدة جداً. على الرغم من وجود الجثث، ظل تدفق الناس مركزاً على طريق ناثان ومنطقة تسيم شا تسوي الغربية، مما أدى إلى فشل توجيههم بشكل فعال إلى قلب منطقة تسيم شا تسوي الشرقية.
- غياب التخطيط الشامل تعمل مراكز التسوق بشكل مستقل، دون أي جهود تنشيط واسعة النطاق.
- صدمة خارجية نقل المطار، والمنافسة من البر الرئيسي للصين، والجائحة، والبيئة السياسية.
- الموقع قديم لا تزال تعتمد على المزايا المفقودة للأعمال والحياة الليلية.
التناقض الجوهري: موقع ممتاز، لكنه يعاني من كارثة.
من منظور الموقع الكلي، يعتبر شرق تسيم شا تسوي "موقعًا من الدرجة الأولى".يقع هذا العقار في قلب منطقة تسيم شا تسوي، ويتميز بإطلالات خلابة على ميناء فيكتوريا، كما أنه قريب من الفنادق الفاخرة ومتحف العلوم ومسرح هونغ كونغ كوليسيوم. ومن منظور التخطيط العمراني، يُعد هذا الموقع فريداً من نوعه وذا قيمة استثنائية.
من منظور على المستوى الجزئي، تعتبر منطقة تسيم شا تسوي الشرقية "منطقة منكوبة".المسافة سيراً على الأقدام من محطة المترو طويلة وحركة المرور فوضوية؛ جميع مراكز التسوق متشابهة ومكررة، والمداخل مخفية ويصعب العثور عليها؛ بالإضافة إلى ذلك، فإن فصل المشاة عن المركبات يجعل الشوارع تبدو فارغة ومهجورة، وتفتقر إلى أجواء التسوق.
لماذا يحدث هذا؟ — السمّ المتبقي للتخطيط "المتمحور حول السيارات"
يكمن أصل المشكلة في تسيم شا تسوي في أنهاخدمة السيارة، وليس خدمة الشخص.عقلية التخطيط في ثمانينيات القرن العشرين.
الحقيقة وراء "المسيرة الطويلة" في محطة المتروتقع مخارج محطة شرق تسيم شا تسوي (خط السكة الحديد الغربي) (مثل المخرجين N و P) تحت الأرض في منطقة مركز التسوق، ولكن بعد الخروج، ستجد نفسك في ممر تحت الأرض بدون أي مناظر، ويستغرق الوصول إلى الأرض وقتًا طويلاً، مما يخلق شعورًا كبيرًا بالمسافة النفسية.يواجه المشاة صعوبة ويضيعون وقتهم..
والأهم من ذلك، أنها تختلف عن محطة تسيم شا تسوي التقليدية (خط تسوين وان).الفشل في دمج البيانات بشكل فعاليبلغ طول ممر النقل 400 متر ولا يتصل مباشرة بمراكز التسوق المحيطة، مما يجعل من الصعب توجيه تدفق الناس بشكل فعال.
سر "التطابق التام" و"عدم القدرة على إيجاد الباب"وذلك لأنه، من أجل تسريع التنمية آنذاك، تم اتخاذ الإجراءات التالية:مبيعات مجزأة موحدةالنموذج مشابه. كل مركز تسوق (مثل مركز بنينسولا ومركز هيرشي) عبارة عن صندوق مستطيل مماثل، مع تصميم داخلي يشبه المتاهة، ولافتات خارجية غير واضحة، وغياب للمناظر الطبيعية المميزة للشوارع.
في الوقت نفسه،الفصل بين المشاة والمركباتيرتبط الطابق الثاني بجسر معلق، لكن الطابق الأرضي مخصص للمركبات، ومدخل المتجر متراجع، لذلك من الطبيعي أن يكون المشاة غير راغبين في البقاء لفترة طويلة.
أصول منطقة تسيم شا تسوي الشرقية: الفوائد الاستراتيجية لمنطقة الاستصلاح ومطار كاي تاك
تُعدّ منطقة تسيم شا تسوي الشرقية نتاجًا للنهضة الاقتصادية التي شهدتها هونغ كونغ. في ذلك الوقت، استصلحت الحكومة أراضي في الجزء الشرقي من تسيم شا تسوي لتوسيع المنطقة. ويُعتبر أهمّ أصولها الاستراتيجية...بجوار مطار كاي تاك القديم(1925-1998). قبل إغلاق المطار، كان بإمكان المسافرين الدوليين من رجال الأعمال الوصول إلى الفنادق ومباني المكاتب في تسيم شا تسوي (مثل شانغريلا ونيكو وريجنت) في غضون دقائق قليلة بالسيارة بعد النزول من الطائرة، مما جعل المنطقة موقعًا مفضلًا للشركات متعددة الجنسيات لإنشاء مكاتبها.
ثمانينيات وتسعينيات القرن العشرين: جنة الحياة الليلية المترفة
كان هذا هو "العصر الذهبي" لمنطقة تسيم شا تسوي. لم تكن المنطقة تضم مباني مكاتب فحسب، بل كانت تضم أيضًا نظامًا مشهورًا للنوادي الليلية في جميع أنحاء آسيا.
- ملهى جراند ريتش الليلي(مركز وينهوا الجديد): كان في يوم من الأيام الأكبر في آسيا، حيث كان يعمل به أكثر من ألف موظف وكان كبار المقامرين ينفقون مئات الآلاف من الدولارات في الليلة الواحدة.
- نوادي الحي الصيني الليليةكما أنه أحد أفضل النوادي الليلية الفاخرة في هونغ كونغ.
تشكلت هذه الفترة "مفاوضات العمل – السهر في النوادي الليلية – الراحة في الفندق" لقد ساهم الاقتصاد ذو الحلقة المغلقة في التطور القوي للصناعات المحيطة به، مثل صناعات تقديم الطعام والسلع الفاخرة والتسويق متعدد المستويات.
نقطة التحول: إغلاق مطعم كاي تاك في عام 1998 والمقدمة للانحدار الذي أعقب الألفية.
شكّل نقل مطار كاي تاك إلى تشيك لاب كوك عام 1998 نقطة تحول في تراجع منطقة تسيم شا تسوي الشرقية. ومع إغلاق المطار، شهدت المنطقة خسارة كبيرة في أعداد المسافرين من رجال الأعمال ذوي الإنفاق العالي.
مع دخول العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، انخفضت أسعار السلع الرخيصة في شنتشن ودونغقوان...الخدمات الجنسيةأدت الحياة الليلية النابضة بالحياة إلى ابتعاد كبار المقامرين المحليين، إلى جانب التراجع في الجزء الغربي من تسيم شا تسوي (طريق كانتون).مدينة الميناءمع ازدياد عدد المتاجر الرئيسية الكبيرة، بدأ تدفق الناس في منطقة تسيم شا تسوي الشرقية بالتحول غرباً.
مشاكل قاتلة في تصميم فصل المشاة عن المركبات
تسيم شا تسوي يتبنى الحداثةالفصل بين المشاة والمركباتيُعطي التصميم الأولوية لوصول المشاة عبر جسور علوية مغطاة أو ممرات مواقف سيارات تحت الأرض. ويؤدي هذا التصميم، بالإضافة إلى ربطه بمحطة المترو، إلى...تتلاشى حيوية الشوارعببساطة:صُممت منطقة تسيم شا تسوي الشرقية للمركبات، وليس للمشاة.
إن المشكلة الأكثر خطورة في تسيم شا تسوي الشرقية هي أنها منفصلة تمامًا عن المنطقة الأساسية لتسيم شا تسوي (شارع ناثان ومنطقة هاربور سيتي) بواسطة شارع تشاتام الجنوبي، وهو "فجوة كبيرة".
تأثير الحاجز في طريق تشاتام رود الجنوبي: هذا الطريق هو طريق رئيسي في كولون ذو حجم حركة مرور مرتفع للغاية، ولا توجد على الإطلاق ممرات عبور للمشاة أو إشارات مرور على الأرض للسماح لك بالعبور مباشرة.
يُجبر المشاة على عبور الطريق على ارتفاع: إذا كنت ترغب في المشي من منطقة محطة مترو تسيم شا تسوي إلى شرق تسيم شا تسوي، فإن الطريقة الوحيدة هي المرور عبر المخرج L من محطة تسيم شا تسوي والمشي عبر...طويل ومملأنفاق المشاة، أو جسور المشاة الطويلة والحارة.
النتيجة: كانت رحلة المسافر ناجحة.يرغب"نفس"قوة"لقد استنفدت طاقتي في هذه العملية. الآن بعد أن عدت، لا أريد الذهاب إلى المركز التجاري بعد الآن."
وعلى النقيض من أجواء شارع ناثان رود التي تدعو إلى "النزول من الحافلة والذهاب مباشرة إلى المتجر"، فإن ممرات المشاة في تسيم شا تسوي الشرقية واسعة ولكنها مهجورة وتفتقر إلى "الوجود البشري". تكاد تكون متاجر الشوارع معدومة، وقد تقلصت جميع مراكز التسوق في الحجم، مما أدى إلى شعور شديد بالعزلة خلال ساعات غير العمل (المساء وعطلات نهاية الأسبوع).
التصميم الداخلي المغلق للمركز التجاري والأجهزة القديمة
تُعد مراكز التسوق في تسيم شا تسوي الشرقية (مثل مركز هيرشي، ومركز بنينسولا، ومركز نيو ماندرين) في الأساسقاعدة مبنى المكاتبإنه ليس مركز تسوق مستقل ذو طابع مميز. يتميز المركز بتصميم مغلق، وردهة صغيرة، وإضاءة خافتة، وتصميم يشبه المتاهة.
بحسب ملاحظات مستخدمي الإنترنت ووكلاء العقارات في عام 2026، فإن ديكورات مراكز التسوق الحالية قديمة الطراز.لا يوجد الكثير من الناس في الجوار.حتى مع انخفاض الإيجارات إلى 30 يوانًا للقدم المربع، لا يزال من الصعب جذب مستأجرين ذوي جودة عالية.
قيود الارتفاع ومشاكل ارتفاع الأرضية
هذا هو أكبر مشروع لإعادة الإعمار في تسيم شا تسوي.مأزق تقني.
الإرث التاريخيبسبب تأثير قناة كاي تاك، تم تعليق بناء المباني في تسيم شا تسوي الشرقية لفترة طويلة.60 متراً فوق مستوى الإسناد الأفقي الرئيسي(حوالي 12-20 طابقًا).
ارتفاع السقف منخفض للغايةيبلغ ارتفاع طابق مبنى المكاتب الحالي حوالي [رقم مفقود].2.8 مترإنه أقل بكثير من مستوى مباني المكاتب الحديثة من الدرجة الأولى (التي يزيد ارتفاعها عن 4 أمتار)، كما أنه من الصعب تركيب أنظمة تكييف الهواء أو الشبكات المتقدمة.
حوافز إعادة الإعمار المنخفضةرغم محاولات الحكومة تخفيف الحد الأقصى إلى 80 مترًا، إلا أن عمليات الهدم وإعادة البناء بالنسبة للمطورين العقاريين تنطوي على إجراءات مطولة لاكتساب الملكية وتكاليف باهظة. وحتى مع تخفيف الحد بمقدار 20 مترًا، فبدون تخفيف كبير في نسبة مساحة البناء، قد تكون المساحة القابلة للاستخدام التي يمكن بيعها بعد إعادة البناء أقل من مساحة المبنى القائم (نظرًا للحاجة إلى تخصيص مساحة أكبر للمساحات الخضراء ومساحة إضافية لإعادة التوطين)، مما يؤدي إلى إعادة بناء غير مربحة.
معوقات تشتيت وتنشيط الملكية
على عكس مدينة هاربور (المملوكة لشركة واحدة، وارف هولدينغز)، تتسم ملكية العقارات في تسيم شا تسوي الشرقية بتشتت شديد. فالمباني المكتبية ومراكز التسوق مملوكة لجهات مختلفة (مثل سينو لاند، وهندرسون لاند، ومجموعات شركات متعددة)، كما أن هناك العديد من الوحدات المقسمة. ويواجه الملاك صعوبة في التوصل إلى اتفاق بشأن عمليات التجديد واسعة النطاق، مما يجعل توحيد عمليات التأجير أو إعادة التطوير في المنطقة أمراً مستحيلاً.
سلاح ذو حدين يتمثل في تغير التركيبة السكانية للسياح
من المتوقع أن ينتعش قطاع السياحة في هونغ كونغ عام 2026، حيث يُتوقع أن يزورها نحو 980 ألف سائح من البر الرئيسي الصيني خلال عطلة الأسبوع الذهبي في عيد العمال، مما سيؤدي إلى طوابير طويلة من المجموعات السياحية على طول واجهة تسيم شا تسوي البحرية. مع ذلك، قد يكون هذا مجرد "ارتفاع في عدد الزوار مع انخفاض في الإيرادات" أو "واجهة بحرية مزدهرة ولكن ليس مركزًا تجاريًا مزدهرًا".
خصائص السياح الجماعيينحالياً، تُعتبر العديد من المجموعات السياحية عبارة عن "جولات عروض خاصة" أو "جولات تصويرية بحتة"، حيث يركز السياح على التقاط الصور في جادة النجوم والواجهة البحرية. ونظرًا لضعف قدرتهم الشرائية، يغادرون مباشرةً على متن حافلات سياحية بعد انتهاء الجولة، دون زيارة مراكز التسوق في شوارع تسيم شا تسوي الداخلية.
تحول الاستهلاك غرباًلا تزال القدرة الاستهلاكية الراقية مركزة في شارع كانتون ومنطقة غرب كولون الثقافية.
تراجع الاستهلاك وانهيار اقتصاد الليل
لقد ولّى زمن نموذج "القصور الفخمة" التقليدي. ورغم محاولات بعض المستثمرين إنشاء أماكن ترفيهية متكاملة في الموقع القديم، إلا أنهم واجهوا صعوبات بسبب عدم وضوح هويتها (فهي ليست ملهى ليلياً خالصاً ولا قاعة حفلات موسيقية خالصة). وفي الوقت نفسه، ألحق التسوق والاستهلاك عبر الإنترنت في شنتشن ضرراً بالغاً بمنطقة تسيم شا تسوي، التي كانت يوماً ما مصدر فخر للمنطقة.
أحدث تحليل لبيانات الشواغر والإيجارات (2026)
وفقًا لبيانات من مؤسسات متعددة (CBRE، JLL) للربعين الأول والثاني من عام 2026، أظهر سوق تسيم شا تسوي...تمايز شديد من النوع K:
سوق مباني المكاتب:
- التمايز العامعلى الرغم من أن الإيجارات في المناطق الرئيسية في سنترال وتسيم شا تسوي (بالقرب من محطات مترو الأنفاق) قد استقرت وانتعشت بسبب توسع المؤسسات المالية والتعليمية،تسيم شا تسويمن الواضح أن المنطقة متأخرة عن الركب.
- بياناتاعتبارًا من مارس 2026، على الرغم من أن معدل الشغور الإجمالي لمباني المكاتب من الدرجة الأولى في تسيم شا تسوي كان منخفضًا للغاية6.8%(بل إنه تفوق على قطار 9.6% في المنطقة المركزية)، ولكن هذا يعود أساسًا إلى "تأثير السكك الحديدية عالية السرعة" ورصيف فيكتورياسيقود التعافي المشاريع الجديدة. ولا تزال مباني المكاتب القديمة في تسيم شا تسوي (مثل مركز هابينس ومركز مينغ فاي) تواجه ضغوطًا نتيجة تقادمها وانخفاض الطلب عليها. ويشير تقرير صادر عن بنك دي بي إس أيضًا إلى أن تعافي قطاع المكاتب غير متكافئ، حيث لا تزال منطقة كولون الشرقية والمناطق التجارية القديمة تشهد مستويات مرتفعة.
سوق التجزئة وسوق واجهة الشارع:
- مأزق تسيم شا تسويرغم تحسن معدلات الشغور في المحلات التجارية بالطابق الأرضي في المناطق الرئيسية، إلا أن الوضع في تسيم شا تسوي الشرقية لا يزال متوتراً. وتشير التقارير إلى ارتفاع معدلات الشغور في المحلات التجارية بالطابق الأرضي في تسيم شا تسوي ومونغ كوك.تدهورارتفع معدل الشواغر إلى ما يقارب10% بل وأعلى من ذلك.
- حقيبة تأجيرفي أبريل 2026، كان متجر كبير في تسيم شا تسوي إيست بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 6148 قدم مربع (مؤجر حاليًا لسلسلة مطاعم) يطلب إيجارًا شهريًا قدره فقط...200,000 دولار هونغ كونغ(يبلغ متوسط سعر القدم المربع حوالي 32.5 دولارًا هونغ كونغياً). يُعتبر هذا السعر "رخيصًا جدًا" في تسيم شا تسوي، إلا أنه لاقى انتقادات من رواد الإنترنت الذين وصفوه بأنه "غير مجدٍ بدون حركة مرور"، حيث رأى الكثيرون أن حجم الأعمال لا يكفي حتى لتغطية الإيجار. وهذا يُشير إلى أنه حتى مع انخفاض الإيجار بشكل ملحوظ، لا يزال من غير الممكن جذب المزيد من الزبائن.
مأزق إعادة الإعمار: لعبة لجنة التخطيط الحضري
لقد وقعت عملية إعادة تطوير منطقة تسيم شا تسوي الشرقية في حلقة مفرغة من "البيضة والدجاجة".
- الاعتبارات الحكوميةترى إدارة التخطيط أن زيادة الارتفاع ستؤثر على ممر التهوية وإطلالة ميناء فيكتوريا، لذا فهي على استعداد فقط "لزيادة الارتفاع قليلاً" إلى 80 متراً، وتطلب من المتقدمين تقديم "مزايا تخطيطية" مثل النقل والتشجير.
- رد الصناعةأوضح المطورون العقاريون (مثل مجموعة سينو) خلال اجتماع مجلس التخطيط العمراني أن ارتفاع 80 مترًا على المعيار الأفقي الرئيسي لا يسمح للمبنى بتلبية متطلبات مباني المكاتب الحديثة من الفئة (أ) التي تنص على ارتفاع طابق لا يقل عن 4 أمتار ووجود موقف سيارات تحت الأرض. وإذا لم يُرفع الارتفاع إلى 100 متر أو حتى 160 مترًا، فإن إعادة التطوير ستؤدي إلى خسائر، لذا فهم يفضلون عدم البناء على الإطلاق.
المنافسة الخارجية: المنافسة من غرب كولون
لا تواجه منطقة تسيم شا تسوي الشيخوخة الداخلية فحسب، بل تواجه أيضاً منافسة شرسة من الغرب:
- رصيف فيكتوريايوفر مشروع إعادة التطوير واسع النطاق لشركة نيو وورلد ديفيلوبمنت على الواجهة البحرية لتسيم شا تسوي (مركز نيو وورلد سابقًا) ما يقرب من 3 ملايين قدم مربع من مساحات المكاتب من الدرجة الأولى، والفنادق، ومساحات التسوق الفنية (K11 MUSEA)، مما نجح في جذب المستهلكين ذوي الدخل المرتفع ومحبي الفن في غرب تسيم شا تسوي.
- الحي الثقافي في غرب كولونأدى اكتمال متحف M+ ومتحف القصر إلى تحويل المزيد من الزوار المهتمين بالثقافة والترفيه الذين ربما كانوا سيذهبون إلى تسيم شا تسوي لولا ذلك.
- تأثير السكك الحديدية عالية السرعةالمشروع التجاري فوق محطة السكك الحديدية عالية السرعة على وشك البدء في البناء، مما سيعزز مكانة غرب كولون كمركز تجاري ويزيد من تهميش تسيم شا تسوي الشرقية، الواقعة إلى الشرق.
انتقال الجامعة ومتاعب التحول المتزايدة
ومن بين الاتجاهات الجديرة بالملاحظة تدفق المؤسسات التعليمية. ففي عام 2025، استحوذت جامعة مدينة هونغ كونغ على عقار في تسيم شا تسوي الشرقية.مركز مينغويباعتبارها حرمًا جامعيًا ومرفقًا تعليميًا، فقد جلبت هذه المنطقة تدفقًا مستمرًا من الطلاب. ومع ذلك، فإن هذا التحول "المعكوس" أو "الأكاديمي" لم ينجح في تعزيز تجارة التجزئة الراقية أو اقتصاد الليل، بل قد يزيد من إضعاف المناخ التجاري.
حلول قصيرة إلى متوسطة المدى: اقتصاد الخبرة و"تأثير تجمع المتاحف".
- هندسة الأشغال العامةيخضع متحف هونغ كونغ للتاريخ ومتحف العلوم حاليًا لمشاريع توسعة وتجديد واسعة النطاق (من المتوقع اكتمالها في عام 2030). وفي المستقبل، ينبغي على منطقة تسيم شا تسوي الشرقية الاستفادة من هذين المتحفين كمركز جذب للعائلات والطلاب. كما ينبغي تحويل مراكز التسوق إلى نموذج عائلي يجمع بين المطاعم والأنشطة التعليمية والترفيهية، بدلًا من محاولة إحياء نموذج النوادي الليلية أو متاجر السلع الفاخرة الذي كان سائدًا في الماضي.
- إعادة إحياء المناطق الساحليةرغم أن جادة النجوم تجذب حالياً حركة المشاة، إلا أنها لم تنجح في استقطاب الناس إلى المناطق الداخلية. هناك حاجة إلى لافتات أوضح وخيارات طعام أكثر جاذبية على الواجهة البحرية (مثل أكشاك الطعام أو أسواق الأطعمة الخفيفة) لجذب رواد الواجهة البحرية إلى المركز التجاري.
الحلول الهيكلية: تخفيف قيود الارتفاع و"إعادة التطوير الإلزامي"
إذا لم يتم كسر الجمود المتعلق بقيود الارتفاع، فستبقى منطقة تسيم شا تسوي الشرقية إلى الأبد ضمن الإطار المعماري لثمانينيات القرن الماضي.
- توصيات السياساتينبغي على الحكومة النظر في تخفيف القيود المفروضة على ارتفاع المباني في منطقة الأعمال الرئيسية في تسيم شا تسوي الشرقية من أجل...على ارتفاع يتراوح بين 100 و 120 متراً فوق مستوى الإسناد الأفقي الرئيسيوتخفيف نسبة مساحة الأرض، أو تقديم حوافز لـ "نقل نسبة مساحة الأرض"، بحيث يكون لدى مالكي المباني القديمة حافز كافٍ لتنفيذ إعادة التطوير المشترك.
- دمج حقوق الملكيةسيتم تطبيق آلية التحسين المقترحة لقانون الأراضي (البيع الإجباري لإعادة التطوير) لخفض عتبة المزادات الإجبارية وتسريع إعادة تطوير المباني القديمة.
تحليل السيناريوهات المستقبلية
السيناريو 1 (متفائل/مدفوع بالسياسات)استجابت الحكومة لملاحظات القطاع وخففت بشكل ملحوظ القيود المفروضة على ارتفاع المباني، وقدمت حوافز ضريبية. وسيعيد المطورون بناء المركز الحالي تدريجياً على مدى السنوات الخمس إلى العشر القادمة، محولين تسيم شا تسوي الشرقية إلى جيل جديد من الفنادق والمكاتب الفاخرة. مع ذلك، سيظل قطاع التجزئة يواجه صعوبة في استعادة حجمه الذي كان عليه في هاربور سيتي، متحولاً نحو نموذج متوسط إلى فاخر يلبي احتياجات موظفي المكاتب ونزلاء الفنادق في المنطقة.
السيناريو الثاني (متشائم/الحفاظ على الوضع الراهن)لا تزال قيود الارتفاع أقل من 80 مترًا، ويستمر الملاك في تحصيل الإيجار دون إعادة بناء، مما يؤدي إلى تدهور حالة العقار. أصبح المركز التجاري مهجورًا، لا يدعمه سوى أماكن تجمع دينية بأسعار زهيدة، وصالونات تدليك القدم، وعدد قليل من المراكز التعليمية. ورغم أن تجديد متحف العلوم قد جلب حركة مرور، إلا أن تشتت ملكية المركز التجاري حال دون تنسيقه مع تدفق الزوار، مما أدى إلى مرورهم مرورًا عابرًا دون دخول.
السيناريو 3 (التحول المحايد/التدريجي)تحوّلت مباني المكاتب إلى مبانٍ تعليمية جامعية أو مساحات مشتركة، بينما أصبحت مساحات البيع بالتجزئة بمثابة "ملاعب للفقراء" أو أسواقًا بأسعار مخفّضة. تراجعت مكانة تسيم شا تسوي الشرقية من كونها "بؤرة استنزاف" إلى منطقة أعمال من الدرجة الثانية في هونغ كونغ. ورغم وجود غرض محدد لها، إلا أنها تفتقر إلى الحيوية وتُعتبر منطقة "هجينة".
يُعدّ مصير منطقة تسيم شا تسوي الشرقية تذكيراً صارخاً بالتأخر الذي يشهده التخطيط الحضري في هونغ كونغ. فعندما تختفي "ميزة المطار" و"ميزة النوادي الليلية" التي تعتمد عليها منطقة ما، دون أن يقابلها...تخفيف السياسات(قيود الطول) ودمج حقوق الملكيةثم ستشهد المنطقة انحداراً طويل الأمد.
لإنقاذ منطقة تسيم شا تسوي الشرقية، لا يكفي أن تقوم الشركات بإثارة الضجة؛ يجب أن نبدأ بتغييرات جوهرية في لوائح التخطيط للسماح لقوى السوق بالمساحة اللازمة لهدم المباني القديمة وإعادة بناء مناطق جديدة.
قراءة إضافية:
