Des rumeurs circulent selon lesquelles New World Development envisagerait une privatisation et serait en pourparlers avec Blackstone pour un financement pouvant atteindre 2,5 milliards de dollars.

New World Development Company LimitedNew World Development (code boursier : 00017, ci-après dénommée « New World ») est un promoteur immobilier hongkongais de renom, fondé par la famille Cheng. Depuis son introduction à la Bourse de Hong Kong en 1972, il est devenu un acteur majeur du secteur immobilier hongkongais. Ses activités couvrent de multiples secteurs, notamment le résidentiel, l’immobilier commercial, les infrastructures et les services, et il est propriétaire de projets emblématiques tels que le Centre culturel de Victoria Harbour et le centre commercial d’art K11. Ces dernières années, en raison de la morosité du marché immobilier, du poids de la dette et de la volatilité des marchés, le cours de l’action de New World a continué de baisser et sa capitalisation boursière est passée de plus de 100 milliards de dollars hongkongais à son apogée à environ 18 milliards de dollars hongkongais en août 2025.

En août 2025, des rumeurs ont circulé sur le marché concernant la famille Zheng...Entreprises Chow Tai FookL'actionnaire majoritaire de New World, détenant environ 451 TP3T actions, est en pourparlers avec la société américaine de capital-investissement Blackstone Group en vue d'une éventuelle privatisation. Selon les médias, cette opération viserait à retirer New World de la cote afin d'assouplir la gestion de ses actifs.

Suite à cette annonce, le cours de l'action de New World a bondi de 201 TP3T le 7 août, clôturant en hausse de 10,191 TP3T à 7,14 HK$, pour un volume d'échanges de 1,062 milliard HK$. Cependant, la société a immédiatement publié un communiqué de clarification, soulignant qu'aucune personne (y compris l'actionnaire majoritaire et le groupe Blackstone) ne l'avait contactée au sujet d'une offre de rachat d'actions. Bien que les rumeurs restent non confirmées, cette situation témoigne du vif intérêt du marché pour la privatisation de New World.

Un analyste immobilier de haut niveau a souligné que, du point de vue des actionnaires majoritaires, la privatisation peut leur être avantageuse, car la radiation de la cote élimine l'obligation de se conformer aux procédures strictes applicables aux sociétés cotées, telles que le vote des actionnaires et la publication d'informations, ce qui leur permet une plus grande liberté dans l'achat et la vente d'actifs. C'est d'ailleurs la principale motivation pour initier une privatisation. Pour la société mère, Chow Tai Fook Enterprises, la privatisation lui permet de « démanteler » les actifs de New World afin de recouvrer des fonds, mais elle devra assumer l'intégralité des dettes, ce qui pourrait affecter sa notation de crédit. Tang Sing-hing, président de l'Association des analystes boursiers de Hong Kong, estime que, dans un marché immobilier atone, le prix de privatisation pourrait ne pas être optimal, exposant les actionnaires minoritaires à un risque de perte, mais la crise de la dette de l'entreprise constitue également une menace potentielle.

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Changements dans la privatisation

La privatisation d'une société cotée désigne le processus par lequel un actionnaire majoritaire ou un consortium acquiert les actions restantes, retire la société de la cote et la transforme en entreprise privée. Ce processus implique généralement une offre publique d'achat, un vote des actionnaires et l'approbation des autorités réglementaires. Si New World devient une société privée, elle passera du statut de société cotée en bourse à celui d'entreprise familiale, ce qui entraînera de nombreux changements.

Premièrement, en matière de gouvernance d'entreprise, les sociétés cotées sont tenues de respecter le Règlement de cotation de la Bourse de Hong Kong, notamment la publication régulière de rapports financiers, l'approbation des actionnaires pour les transactions importantes et la supervision par des administrateurs indépendants. Après la privatisation, ces obligations disparaissent, conférant aux actionnaires majoritaires une plus grande autonomie décisionnelle. Par exemple, les cessions d'actifs ne nécessitent plus d'appels d'offres publics ni de votes des actionnaires, ce qui accélère la restructuration de l'entreprise. Ceci est avantageux pour la famille Cheng, car New World Development possède de nombreux actifs, tels que le Centre culturel de Victoria Harbour à Hong Kong et des propriétés en Chine continentale, ce qui lui permet une restructuration plus flexible.

Deuxièmement, les changements en matière de communication d'informations sont importants. Les sociétés cotées sont tenues de publier leurs résultats financiers, les informations susceptibles d'influencer le cours de leur action et les variations de la participation de leurs administrateurs chaque trimestre ou semestre. Après privatisation, l'information est limitée aux canaux internes et le public n'a plus accès aux données financières détaillées. Cela réduit la pression du marché, mais diminue également la transparence, ce qui peut affecter la confiance des créanciers.

Troisièmement, les canaux de financement ont évolué. Si les sociétés cotées peuvent lever des fonds par le biais d'augmentations de capital, d'émissions obligataires ou de bons de souscription, la privatisation s'orientera vraisemblablement vers des prêts bancaires ou des placements privés. Deng Shengxing souligne que Chow Tai Fook dispose de fonds importants et peut garantir le financement de New World Development à des taux d'intérêt bas et avec un faible ratio d'endettement. Toutefois, New World Development est fortement endettée (son endettement net a atteint 129,1 milliards de HK$ en 2024), et la privatisation risque d'aggraver ses difficultés de financement.

Quatrièmement, les changements fiscaux et juridiques. La privatisation est soumise à des taxes telles que les droits d'enregistrement et doit respecter la loi sur les sociétés et le code des offres publiques d'acquisition. En cas de succès, les actionnaires peuvent recevoir une compensation en espèces ou en actions, mais les actionnaires minoritaires qui s'y opposent peuvent intenter une action en justice.

Enfin, la privatisation entraîne des changements au niveau du personnel et de la culture d'entreprise. Elle peut réduire les coûts administratifs (comme les honoraires d'audit), mais risque aussi de provoquer des licenciements ou une restructuration visant à améliorer l'efficacité. En tant qu'entreprise familiale, la privatisation de New World pourrait renforcer le contrôle de la famille Jung et impacter la culture d'entreprise.

Globalement, la privatisation permet aux entreprises de se prémunir contre la volatilité des marchés, mais au détriment de la transparence. Pour New World Development, il peut s'agir d'une stratégie prudente en période de ralentissement du marché immobilier, mais elle exige de concilier les intérêts de toutes les parties prenantes.

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effets positifs et négatifs

La privatisation a des répercussions très différentes selon les parties prenantes. L'analyse qui suit examine les aspects positifs et négatifs, en se concentrant sur les actionnaires majoritaires, les actionnaires minoritaires, l'entreprise elle-même et les créanciers.

Effets positifs :

1. Pour les actionnaires principaux (tels que la famille Cheng et Chow Tai Fook Enterprises)Le principal avantage réside dans la liberté de décision. Après la privatisation, les contraintes liées aux règles des sociétés cotées disparaissent et les actifs peuvent être achetés et vendus librement, sans approbation des actionnaires ni divulgation publique. Les analystes soulignent qu'il s'agit d'une forme déguisée de…Le bien de son propre peupleCela permet à la famille de gérer plus efficacement son important patrimoine. De plus, cela la protège des fluctuations du cours de l'action. Le cours de l'action de New World ayant chuté d'environ 30 HK$ en 2020 à 7 HK$ en 2025, la faible valorisation entraîne des coûts de privatisation réduits, permettant ainsi à la famille d'acquérir les actions restantes à un prix avantageux.
2. Pour l'entreprise elle-mêmeRéduction des coûts de conformité. Les sociétés cotées dépensent chaque année des dizaines de millions en audits, en publications et en relations avec les investisseurs. La privatisation permet de se recentrer sur les activités principales, comme l'accélération de la monétisation des actifs pour rembourser la dette. New World possède d'abondants actifs (notamment des réserves de terres agricoles), et la privatisation peut faciliter l'accès au financement via Chow Tai Fook à des taux d'intérêt bas, améliorant ainsi le ratio d'endettement (environ 721 000 milliards de dollars en 2024). Tang Sing-hing estime que cela favorisera l'intégration avec Chow Tai Fook et renforcera les capacités globales de l'entreprise.
3. Pour les actionnaires minoritairesSi le prix proposé est raisonnable, une prime de sortie peut être obtenue. Selon certaines rumeurs, l'implication de Blackstone pourrait faire grimper le prix de l'offre afin de compenser la récente chute du cours de l'action. Les actionnaires minoritaires peuvent ainsi se prémunir contre le risque d'une crise de la dette de l'entreprise, comme en témoigne le passif total de New World, qui atteignait 160,9 milliards de dollars HK en 2024.
4. Aux créanciersAprès privatisation, l'entreprise pourrait devenir plus stable, et si Chow Tai Fook reprend la dette, sa cote de crédit pourrait s'améliorer.

Impacts négatifs :

1. Pour les actionnaires importantsL'entreprise devrait assumer une dette colossale. Si Chow Tai Fook privatisait New World Development, elle devrait contracter une dette de plus de 180 milliards de dollars hongkongais, ce qui pourrait impacter sa notation de crédit et ses coûts de financement. Un rapport de JPMorgan indique que Chow Tai Fook n'est pas en mesure de procéder à une telle privatisation en raison de son lourd endettement.
2. Pour l'entreprise elle-mêmeLes difficultés de financement s'accentuent. Les entreprises privées ne peuvent plus lever de fonds publiquement et dépendent des prêts bancaires. En période de repli du marché immobilier, la vente d'actifs pour rembourser les dettes s'avère complexe, ce qui risque d'aggraver la crise de liquidités. L'actif total de New World a diminué, passant de 609 milliards à 445,1 milliards en 2023-2024, témoignant de ces difficultés.
3. Pour les actionnaires minoritairesIl est possible qu'ils trouvent un pigeon. Deng Shengxing estime que, dans un marché atone, le prix de privatisation sera insuffisant, contraignant les actionnaires minoritaires à se retirer à bas prix. En cas de désaccord, les frais de justice seront élevés. Après la radiation de la cote, les actions perdront en liquidité et deviendront invendables.
4. Aux créanciersLe manque de transparence complique le suivi des finances de l'entreprise. Une dégradation de la notation de crédit accroît le risque de restructuration de la dette.

En résumé, la privatisation est plus avantageuse que désavantageuse pour les actionnaires majoritaires, mais plus préjudiciable que bénéfique pour les actionnaires minoritaires et les créanciers. Cet événement témoigne de la fragilité du marché immobilier hongkongais, qui rend nécessaires des mesures extrêmes telles que la privatisation, plutôt qu'un refinancement.

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Trois cas différents

Voici trois cas de privatisation de sociétés immobilières cotées à Hong Kong, couvrant différentes périodes et contextes. L’analyse porte sur le processus, les changements survenus et les impacts positifs et négatifs. Chaque cas est accompagné d’une chronologie.

Cas n° 1 : Privatisation du grand magasin New World (2016-2017)

New World Department Store China Limited (code boursier : 00825) est une filiale de New World Development, spécialisée dans la vente au détail de grands magasins. En 2016, New World Development a proposé sa privatisation, valorisant l'entreprise à 7,8 HK$ par action, pour un montant total d'environ 6 milliards de HK$. Il s'agit d'un cas classique de rachat d'une filiale par une société mère.

Chronologie:

• 6 janvier 2016 : New World Development a annoncé une proposition de privatisation à 7,8 HK$ par action.
• 1er août 2017 : Date limite reportée.
• 28 août 2017 : La proposition a expiré faute de soutien suffisant.
• Suite : Des rumeurs ont refait surface en 2025, mais cela n'a rien donné.

Changements : Après le retrait de la cote, l’activité de grands magasins a été fusionnée avec New World Development, réduisant ainsi les informations redondantes.

Impacts positifs : Pour New World Development, cela a permis de réduire considérablement les coûts et de consolider les actifs commerciaux. Pour les actionnaires minoritaires, cela leur a permis de se retirer avec une plus-value (le cours de l’action était d’environ 5 HK$ à l’époque).

Conséquences négatives : les actionnaires minoritaires en désaccord risquent de passer à côté d’opportunités. L’endettement de l’entreprise ne diminuera pas ; au contraire, il alourdira celui de la société mère.

Leçon à retenir : la privatisation exige l’adhésion des actionnaires et les retards sont fréquents. New World peut tirer des enseignements de cette expérience pour éviter le risque d’échec.

Cas n° 2 : Privatisation de Wheelock (2020)

Wheelock Properties Limited (code boursier : 00020) est une société immobilière historique contrôlée par la famille Peter Woo, propriétaire notamment de Wharf Holdings. En 2020, la famille a privatisé l’entreprise par le biais d’une opération combinant actions et numéraire, pour un montant total de 8,15 milliards de dollars hongkongais.

Chronologie:

• 27 février 2020 : Annonce de la privatisation, les actionnaires recevant 1 action de Wharf Real Estate Investment Company + 1 action de Wharf Holdings + 12 HK$ en espèces.
• 16 juin 2020 : Approuvé par l'assemblée générale des actionnaires.
• 28 juillet 2020 : Radiation de la cote, libération de la valeur pour les actionnaires.

Changements : Suppression de la décote pour participation majoritaire ; injection d'actifs dans Wharf Real Estate Investment Company et Wharf Holdings.

Impacts positifs : Pour la famille, la prise de décision est facilitée, ce qui permet de dégager de la valeur (capitalisation boursière de 106,2 milliards de HK$). Les actionnaires minoritaires reçoivent des actions et du capital, assortis d’une prime importante.

Impacts négatifs : Les actionnaires minoritaires sont tenus de détenir de nouvelles actions, ce qui affecte la liquidité. Les créanciers s’inquiètent du manque de transparence.

Implications : Les modèles de paiement hybrides sont efficaces, et le Nouveau Monde pourrait envisager des approches similaires pour réduire la pression sur les liquidités.

Cas 3 : Privatisation des biens immobiliers de Joy City (2025)

Joy City Property Limited (code boursier : 00207) est une société immobilière commerciale appartenant au groupe COFCO. Elle a annoncé sa privatisation en 2025, dépensant 2,9 milliards de dollars HK pour se retirer de la cote, avec une prime de près de 701 000 milliards de HK$.

Chronologie:

• 31 juillet 2025 : Annonce d’un rachat d’actions par le biais d’un plan d’arrangement et demande de radiation de la cote.
• Août 2025 : Examen prévu lors de l’assemblée générale des actionnaires.
• Fin 2025 : Le retrait de la cote devrait être achevé.

Changements : COFCO Holdings intègre ses ressources et approfondit son intégration commerciale.

Impacts positifs : Pour l’actionnaire majoritaire, cela se traduit par une marque unifiée et des coûts de gestion réduits. Pour les actionnaires minoritaires, cela permet une sortie à forte plus-value.

Impacts négatifs : Après la radiation de la cote, il sera difficile de liquider les actifs et les dettes pourraient être transférées à la société mère.

Leçons apprises : La privatisation réussie des entreprises publiques démontre les précieux enseignements que New World, en tant qu’entreprise familiale, peut tirer de ses stratégies d’intégration.

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Chronologie du développement du Nouveau Monde (Tableau)

années	Description de l'événement
1970	Cheng Yu-tung a fondé New World Development.
1972	Elle est cotée à Hong Kong, sous le code boursier 00017.
2016-2017	La proposition de privatisation du grand magasin New World a été rejetée.
2020	Les actions ont chuté en raison de la pandémie et la dette a augmenté pour atteindre 113,7 milliards de dollars HK.
2023	Actif total : 609 milliards de yuans ; passif : 195,5 milliards de yuans.
2024	L'actif a chuté à 445,1 milliards et l'endettement net s'est établi à 129,1 milliards.
Août 2025	Les rumeurs de privatisation ont fait grimper le cours de l'action à 7,14 HK$.

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en conclusion

Si la privatisation de New World aboutit, elle entraînera des changements profonds, tant positifs que négatifs. Trois exemples montrent que la privatisation peut optimiser les ressources, mais la prudence est de mise concernant l'endettement et les capitaux propres. Dans un contexte de repli du marché immobilier, cette pratique pourrait devenir une tendance, mais un équilibre réglementaire est indispensable.